关于在建工程抵押详细介绍.doc

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1、. 有关在建工程抵押一、定义指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。1在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。二、法律依据《城市房地产抵押管理管理办法》第十一条，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土

2、地使用权出让金的款项。（三）已投入在建工程的工程款。（四）施工进度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。2007年万众瞩目的《物权法》颁布实施，第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份，对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。该法第一百八十条规定“债

3、务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。建设部发布了《房屋登记办法》，对在建工程抵押权的登记做了专门规定，其中第五十九条规定“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”，第六十条规定“页.申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料”；第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”。三、

4、抵押的条件根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、目的要件：在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程。这就要求担保公司不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。这一点非常重要，在填写借款合同的时候，借款目的必须写明用于具体那个在建工程的继续建造或装修什么的，要具体指明是哪幢建筑物。2、主体要件：在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构(一般是商业银行，从实践经验来看，担保公司也可以作为抵押权人)。而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所

5、占用土地的使用权人。这就要求担保公司不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。3、形式要件：在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。这就要求担保公司在办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。4、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。　   5、投入工程

6、的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。页. 四、需要注意的问题.R9c*],K4P4j(k#W,x9[3f-b;`2S  C4g"Y    （一）在建工程抵押范围的界定。%@&^(_&i9{#m4k;~"P#`:N3D8S+}-t/y1F5U*m6e8?      根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。    /K3k%[!R;Z6x4~*X      1、建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物，目前理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为，根据《担保法》规

7、定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。笔者比较赞同第二种观点，即以在建工程整体作为抵押物。理由是：（1）在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权；（2）在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程；（3）房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值；（4）仅仅