项目前期定位策划案.ppt

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1、开封兴建置业汴西项目策略报告智源力恒地产机构本报告结构2134项目分析项目竞争分析项目客户定位项目功能定位项目产品定位建筑立面建议空间设置建议配套设施建议物业管理建议郑汴一体化发展汴西新区市场分析背景分析项目分析项目定位物业发展建议背景分析一、郑汴一体化发展-开封区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望,处于豫东大平原的中心部位。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。在中部崛起的大背景下，开封的区位条

2、件极为优越，连通南北，承东启西。由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段。郑汴一体化发展-开封人口行政区面积人口鼓楼区58.68平方公里16.13万龙亭区91.51平方公里11.6万顺河回族区86.73平方公里24.11万禹王台区57.05平方公里14.83万金明区252.38平方公里18.2万杞　县1258平方公里105万通许县767平方公里60万尉氏县1257平

3、方公里87万开封县1302平方公里67万兰考县1116平方公里76万开封市辖区主要人口分布如下；老城区人口密度较为集中，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。郑汴一体化发展-开封人口郑汴一体化发展-开封GDPGDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济运行形势平稳、保持较快的增长势头。（一）休闲文化开封是个极其悠闲的城市。琴棋书画，从公务员到下层民众都会舞弄几下子，这里有品不完的历史和文化内容。走在开封的大街上，你的眼中看不到背着公文包行色匆匆的商务人士，甚至连穿西服的都

4、很少见；而小胡同中传来的呼啦作响的，肯定是家家户户打麻将的声音。养花侍草、斗鸡溜鸟、放风筝、抖空竹、抽陀螺、唱几句豫剧老段儿……开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。郑汴一体化发展-开封文化（二）饮食文化开封的古都气质中其实最难以剥离的，就是开封最为叫绝的食文化部分。“陆稿荐”、“马豫兴”、“稻香居”、“沙家酱牛肉”、“又一新”、“第一楼”、“黄家包子馆”、“中兴楼”、“北京馆”、“州桥日夜餐厅”……这一串串的包蕴历史沧桑的百年老字号无一不是响当当的餐饮品牌。郑汴一体化发展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活

5、和人文理念的特殊性。（三）民俗文化开封的“久天”、“忌岁”等风俗仍就是独具特色的地方文化。每年一度的菊花花会、春秋两季的禹王台庙会，更是吸引了千千万万外地的游客前来祝兴。历史给开封留下的文化内容，多得开封人自己都说不清。雅文化、俗文化、说文化、唱文化、舞台文化、街头文化、胡同文化……开封的汴绣文化、朱仙镇的年画文化更是中华民族宝贵的文化遗产。郑汴一体化发展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。龙亭禹王台清明上河园大相国寺开封府众多名胜古迹，历史人文资源，每年吸引着大量的中外游客。翰园碑林郑汴一体化发展-开封

6、旅游城市发展定位国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区郑汴一体化发展-开封发展城市规划范围开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式

7、近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划规划范围：郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化目标：“五区一中心”新区的发展目标是建设“五区

8、一中心”，即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划发展格局： “两轴两带九组团”新区