中原惠州惠阳光耀城别墅项目营销策略报告.ppt

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1、这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。1市场硝烟四起光耀城——占地63万平方米半岛1号——占地191万平方米棕榈岛——占地140万平方米熊猫国际——占地83万平方米碧桂园——200万平方米振业惠阳项目——占地173万平方米南杰项目——占地60万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米西飞项目——占地73万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米龙光地产项目——占地约200万平方

2、米。。。。。。2卖给谁？客户在哪里？价格与开发增量同样迅速，2006年底热点区域已突破3800元/㎡。07年直逼5000元/㎡。惠阳，54万人口，近90万常住人口的小城，房地产放量由40多万平米/年激增至百万平米/年，后续待开发地块面积超过2000万㎡；市场环境3激烈的竞争市场环境下如何实现目标？4惠阳光耀城营销策略报告深圳中原物业顾问有限公司惠州分公司谨呈:众望光耀房地产开发有限公司5项目所处的市场环境项目所面对的客户项目如何定位项目营销策略报告思路6宏观背景及政策7背景1——深圳东扩惠—湾大城、大

3、势。消失中的城界惠州，深圳后花园！深圳东扩的必然走向！8深圳房地产市场关内总体均价已经达到21959元/㎡，关外价格已经超过11000元/㎡；深圳的土地供应量已不足，未来将无法满足市民需求…高房价低供应深圳，向东看！背景1——深圳东扩9惠州肩负着深圳工业转移的重任，产业转移必定拉动人口增长。深圳城市发展工业转移惠州承载工业转移惠阳、大亚湾背景2——产业转移10背景3——大亚湾产业带动以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，惠州港的物流聚集效应，大工业、大港口、大旅游的新型现代化海滨城市11指标

4、名称06年实绩(亿元)累计比05年同期增减（％）地区生产总值100.290.3第一产业2.42.8第二产业72.7150.1＃工业66.6272.2第三产业25.116.8大亚湾区2006年经济运行总体情况近年大亚湾地区生产总值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值(万元)1050091224021512041854243425074462305265371002000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%18%90.3%2

5、006年大亚湾生产总值较05年有88.3%的增长率,得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。以上数据来源：《大亚湾统计局》背景3——大亚湾产业带动12便利的内外交通，连接深圳/惠阳，城际边际逐步消失。深惠合作产业区龙岗大工业区地铁三号线——将延长至淡水、大亚湾预期深汕高速—在淡水坑梓均有出口，两地空间距离缩短；南坪快速——被誉为深圳“二

6、环线”，二期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至惠阳与西南大道连接，直通澳头镇沿海高速—08年底通车背景4——大交通规划引领惠阳大亚湾13大亚湾惠城三和惠阳2008年，惠南大道全线通车，三和/秋长交汇片区迎来历史性的发展时机，成为惠阳、惠城、大亚湾三城之间的城际枢纽背景5——惠南大道带来的历史时机深汕高速14背景6－大盘进驻一时间，市场硝烟四起，振业来了、星河来了、珠江投资来了、碧桂园来了……，它们都来参加这里的地产的盛宴，整体市场逐步升温，大盘大势引领发展，……15政策背景——经济现状07中国经

7、济：物价上涨，通胀压力宏观调控箭在弦上，经济调控压力势必加大，银根收紧已经开始！1607年通货压力，银根进一步收紧；07年银行多次加息，今年连续四次加息；07年8月深圳二手房交易价格统一评估，彻底规避阴阳合同逃税方式，个人所得税开始正式征收；07年8月深圳房产按揭收紧，置业者拥有二套房产以上按揭三成，依次递加，拥有五套房以上银行停止放贷，楼市受到较大影响，对楼市过热起到一定的抑制作用；中国房协建议尽快开征物业税，深圳或成为试点，此舆论对深圳投资客打击较大。地产政策06年国六条，但执行困难，成效甚微，深

8、圳楼价成倍飙升；政策调控的不确定因素也是我们需要关注的焦点。17项目所处的市场环境18整体市场轨迹公元2003年中海壳牌签约大亚湾，片区地产出现复苏.本地消化为主，深圳渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居振业、珠江投资、光耀、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴量07年？08年？公元2004年区域地产盘整公元2005年稳步发