房地产投资项目选址与建设方案.ppt

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1、第五章房地产投资项目选址与建设方案第一节住宅选址（一）市场因素1、市场供求：一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切2、房地产投机：指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。（二）社会因素1、安定与治安状况2、附近房地产的情况3、城市化进程4、行政隶属变更一、住宅项目选址的影响因素（三）自然因素1、地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是0.3-2%2、地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。3、气象：（四）政策因素：住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。（五）经济因素1、经济发展状况2、物价水

2、平与物价变动3、储蓄率和投资力度：一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价上涨快。4、利率水平：对于银行储蓄利率较低的地区，可作为投资区位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加，有利于房地产发展（六）环境因素:1、绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅投资区位。2、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。3、城市规划：（七）心理因素1、地块风水2、名人效应3、风俗习惯1、交通便利原则2、环境适宜原则（1）自然环境：住宅选

3、址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域（2）人文环境：“孟母三迁、择邻而居”的典故3、设施齐备原则二、住宅项目选址的原则1、追求高质量住宅：（1）高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性（2）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”的时代。（3）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。2、追求自然环境——郊区化现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展3、追求人文环境——复合区位三、城市住宅投资区位选择的发展趋向3、追求人文环

4、境——复合区位复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念。主要有以下趋向：（1）文化教育复合区位：在住所附近是否有好的学校方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素（2）体育复合区位：广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为核心理念，提出“运动就在家门口”的主题，修建了上万平方米的体育设施，大获成功，区位价值猛增。（3）旅游复合区位第二节商业地产选址1、城市类型及城市设施2、城市经济发展水平3、城市交通条件4、城市规划5、城市商业发展6、城市商业网点规划7、城市商业地产市场需求状况8、购买力水平9、大型主力店动向一、选址考虑的因素商场经营方式沃尔玛租赁，战

5、略联盟和并购，建立与大连万达等投资伙伴联盟家乐福单点开发，并购易出莲花租赁普尔斯马特租赁，购地自建，加盟欧尚购买，租赁，战略联盟吉之岛合作提点，租赁新一佳租赁百佳租赁好又多租赁人人乐租赁万客隆租赁典型商业地产经营方式1、交通便利性原则：商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。2、可见性原则：商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。二、商业地产选址的原则3、适应性原则:为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建

6、筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。4、购买力原则:研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。三、不同类型商业地产对选址的要求1、食杂店的特点及选址要求以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在3000种左

7、右，售价高于市场平均水平。营业时间在16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的的购买。一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。2、便利店的特点及选址要求商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，开架自选，统一结算。营业面积300~500平方米，辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民