加快保障性住房建设要有新思路新举措.doc

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1、加快保障性住房建设要有新思路新举措报告关键词：房地产房地产chinacir.com.cn   共有302人次浏览  文字大小：[大中小]  收藏本页       2009年，面对美国金融危机导致全球经济衰退的挑战，政府果断出台了4万亿投资计划，其中9000亿元将投资于保障性住房建设。从理论上讲，这一举措具有增加投资、保就业、促增长、改善民生等多重功效，但要真正实现上述政策效应，需要我们对保障性住房的政策目标、保障的对象、保障的方式、资金的来源、土地税收优惠政策等进行梳理，从以往的实践中汲取经验教训，完善制度设计，才能

2、保障其可行性和可持续性。 　　一、住房保障的对象及政策目标 　　住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体(如老年人、残疾人等)。如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助

3、、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。 　　尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居”，而不是“人人都有产权房”。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。政府可以从需求面入手，如以现行的信贷、财税优惠政策提升广大中低收入

4、群体可支付能力，从住宅市场上去租房购房；也包括从供给面入手运用各种政策工具、动员多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供给，且保障性住房的形式也应是多种多样的，既可租也可售。在一国社会经济发展的不同阶段，政府住房保障的对象、保障方式应根据国情和市场的实际需求不断进行调整。 　　沿着这一政策思路，我们认为，我国的保障性住房建设可重新界定为：是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、

5、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。以此反思我国现行住房保障和保障性住房建设，我们认为：将住房保障的对象仅限于城市低收入者，可能过于狭隘；将保障性住房建设仅限定于面向低收入者的廉租房和经济适用房，可能形式过于单一。加大廉租房建设符合解决低收入者基本住房需求的政策目标，但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借钱买房，这不仅与住房保障的政策目标相违，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。 　　二、保障性住房的供给方式 　　从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式： 　　1.政府直接投

6、资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体 　　英国在1945—1975年间，地方政府建造公房290多万套，有效缓解了二战后的“房荒”。美国在1949—1979年间，由政府兴建公共住房的总量从17万套增加至120万套，从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题。而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的，依据《1951年公营住宅法》，公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。而公团是依据《日本住宅公团法》成立的特殊法人，专门从事公共住房建设、住宅区改造和经营，其兴建的

7、公共住房既有租赁房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。我国香港从1961年开始推出“廉租房计划”，此后又推出“居屋计划”。目前，全美有120万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里；英国虽经历1980年代大规模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市场的20%左右：我国香港公营住房占市场份额的40%左右。 　　2.政府与私营机构合作 　　公私合伙合作的具体模式多种多样：可以是政府和企业出地或出资、或政府提供优惠政策，激励私营企业和非盈利组织开发建设，在有利于实现政府住房保障政策目标和经

8、济上可持续的基础上，将具体经营权转移给企业和非盈利组织，即建设一转移(BT)模式。也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房，由政府拥有，社团组织营运，即购买—拥有—营运(P00)模式。或者由私营机构开发建设、并拥有产权，专业化经营，由政府监督和给予适当政策优惠，即建设—拥有—经营—监督—补贴模式。正是在这种模式下，各国出现了许多与政府合作的专门从