试论房地产企业的财务管理.doc

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1、试论房地产企业的财务管理摘要：房地产行业属于资金密集型的高风险行业。本文从房地产企业财务管理的特点和现状出发，构建了房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容，H的是提升企业的财务管理水平，提高企业决策的有效性和可靠性。关键词：房地产企业；内部控制；财务管理中图分类号：F275文献标识码：A文章编号：1001-828X(2013)02-0-02随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求

2、。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。一、房地产企业财务管理面临的形势和特点(-)房地产财务管理面临的形式自2005年始，陆续出炉的“国八条”、“国六条”等相关房地产政策从以下儿方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向麻结转扣除，但是结转

3、期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“施工许可证”四证齐全，并且项日的资木金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。（二）房地产企业财务管理的特点房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工

4、程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。2•开发风险大，需要较高水平的可行性分析。房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且,房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加

5、大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。3•财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。二、房地产企业财务管理存在的问题（-）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。（-）尚未充分发挥财

6、务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度

7、。（六）在会计核算方血，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容（一）建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部

8、控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首耍层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。（二）建立管理会计系统建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。1•设立责任中心。管理房地产企业的责任