物业管理的产生和发展.ppt

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1、第一章绪论第一节物业概述一物业的中文含义（一）古代含义：包括动产和不动产（二）现代含义1“物业”的词源“物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。众多说法的缺陷：一是片面强调已建成的房屋，二是把它看作一种单纯的物理形态。较完整的定义：物业是指土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物，以及相应的物权。（三）物业的英文含义1.PropertyProperty一词的意思为财产或财产权，包括有形财产、财产权，如土地、

2、房屋、货物、金钱等；无形财产、财产权，如版权、专利权等。英语单词与其他单词组合成词组时，可以表明特定的事物。如“RealProperty”意为真实存在的不动财产或不动财产权（包括土地、房屋及其设备、设施）；也有翻译成房地产、房地产权的，这里的“产”字是指财产，而不是指产业。2.EstateEstate意为财产、财产权。但有两点与Property不同：一是没有无形财产的含义，与real组成词组仅指不动产，或人们称谓的房地产；二是有“产业”的含义，而产业是创造物质财富的，或追求利润的。RealProperty与RealEstate两词可以翻译成“房地产”、“不动产”、“物业”。（

3、三）物业与房地产、不动产的区别（1）适用范围不同物业一般多指一个单项的“物业”单位；房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。（2）称谓的领域不同不动产是民法通常使用的词汇；房地产是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；物业则是指房地产领域中单元性的房地产概念的别称。（3）概念外延不同房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可用来指示某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。二物业的性质与分类（一）物业的性质1自然属性固定性久远性个别性2经济属性商品性稀缺性保值增值性固定投资性大量投资性地

4、段性社会经济位置的可变性3物业的法律属性对政策法规的敏感性“权利束”性物业的相邻性（二）物业的分类1按物业基本构成分类2按所有权性质3按用途4按结构材料5按完好程度6按建筑高度7按物业管理特性这样理解物业管理，对不对？张某在和一些朋友聊天时谈到物业管理，他说：“物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题。”他的朋友也说：“物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门而已。”这些看法对吗？第二节物业管理概述一物业管理的概念和特性（一）物业管理的定义广义的物业管理是由物业的涵义引申出来的，它泛

5、指一切为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。今天我们使用的物业管理概念主要是狭义的物业管理。狭义的物业管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由专门的机构和人员，依据合同和契约，对物业及其附属设施、周围环境等实施统一的、专业化的、综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。（二）物业管理的特性物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配合的综合性的经营管理。它具有以下四个基本特性:1社会化即摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家;同时也

6、为政府各管理职能部门找到了社会总代管。2专业化物业管理企业按照委托合同中明确的产权人或使用人的要求去实施专业管理。.3规范化物业管理从管理组织的设置到运作都有相应的规范。4经营型物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。5契约化物业管理涉及到众多的契约和合同。二物业管理的模式（一）业主自管型1国家自管型2单位自管型3开发商自管型4业委会自管型5个人自管型（二）委托型物业管理公司与物业业主之间的关系是一种委托代理关系。（三）信托型三、物业管理与传统房屋管理的区别项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有

7、、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式四、物业管理的基本环节（一）物业管理的前期介入所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以