新天地现阶段营销思路与商业定位报告.ppt

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1、谨呈：禄丰龙宇房地产开发有限公司龙宇新天地现阶段营销思路与商业定位报告2012-1-9报告整体思路项目基本理解市场背景下阻碍销售的核心问题解决问题的核心策略及方法商业整体定位项目本体商业分析新老城区商业市场现状以及对项目发展的启示项目商业如何扬长避短，塑造自身价值体系项目商业整体定位项目业态如何规划如何开展招商工作2012-1-9项目基本理解市场背景下阻碍销售的核心问题解决问题的核心策略及方法商业整体定位2012-1-9项目地段道路交通周边配套技术指标项目意义项目属性界定核心问题思考2012-1-9项目地段未来项目区位将成为禄丰北城片区的城市中心，新城拓展的一

2、线区域。老城区项目位于北城新区，与老城区隔河对望连接东河的大桥使新城与老成实现道路无缝对接。本项目刚好位于两城交汇的中心中轴上。本项目东河2012-1-9仅有世纪大道一条道路，可直接通向老成中心区。南北向的星宿大道和规划道路尚未成型，不能实现项目四通八达。整体交通可达性较弱。目前周边道路环境不利于树立项目的形象与档次。项目地目前仅有一条规范主干道。北向规划中道路与星宿大道尚未建设，目前交通可达性差。通过世纪大道通往老成中心需3分钟车程。西侧的侏罗纪大道延长线可通往楚雄。目前过往项目的交通车辆过往稀少，交通出行极不便利。道路交通侏罗纪大道延长线至楚雄2012-1

3、-9项目目前基础设施不完善，本体配套匮乏。东、西、北三个方向均为农田，缺乏城市迹象，三个方向无生活配套设施；但南向的“翡翠湾”商业配套齐全，主要以社区生活配套和连锁大型娱乐商业为主。项目可享受到这一类成熟配套。周边配套项目1公里内配套：调查子项描述评级教育配套金山小学（紧邻项目）、职中（正在建设）、县一幼、松园中学A生活配套设施翡翠湾社区生活配套、喜多多超市B娱乐休闲配套翡翠湾大型娱乐配套C医疗配套县人民医院A说明：A级代表非常好，B级代表良好、C级代表一般、D级代表较差。2012-1-9指标关键词：较大规模社区、首期较密的洋房+多层、集中商业、幼儿园。技术指

4、标总体用地面积：342517㎡（510亩）一期用地面积：㎡一期总建筑面积：75066.48㎡一期容积率：1.88覆盖率：31.8%其中住宅面积59063.66㎡：商业：15402.82㎡2012-1-9从物业类型理解：禄丰城市发展升级之作.从多层到小高层物业的升级产品;从项目区位理解：老城区向北城新区承上启下的点睛之作,禄丰城市后花园；从开发立意理解：引领居住品质生活和商业潮流所向的综合类产品。项目建设意义2012-1-9项目属性界定：北城中心·综合型大社区·禄丰城市后花园项目属性界定城市交界处项目位于老城与新城交界处重点发展区域之一处于未来规划的北城中心片区

5、，前景广阔交通距离近、综合配套缺乏新老城交界来往各地便捷，但综合配套设施缺乏区域属性——北城规划新区：禄丰城市后花园项目属性——大规模综合型社区大规模项目总占地约亩，在整个禄丰而言，属于大规模项目综合型项目规划有洋房、小高层、集中商业，构建城市综合体性质产品类型2012-1-9项目基本理解市场背景下阻碍销售的核心问题解决问题的核心策略及方法商业整体定位2012-1-9市场背景1本地房地产市场近两年迅猛发展，经历了前期大量一手住宅放量、市场消化后.目前市场上存在的二手房数量巨大。同期的二手房量、价冲击一手房市场现象明显。09-11年市场供应量为2543套，已基本

6、销售完毕。按照目前禄丰60%的空置率算，保守来说目前二手住房市场供应达1000套以上，均价在2750元/㎡左右，这部分产品已具备直接入住的条件，或以形成成熟的社区商业配套。而正是这类产品，从供应量、供应价格和成熟度上将与同在这一时期期推出的本项目形成直接竞争市场供应格局2012-1-9市场背景2由于本地房地产市场近年来供应以多层洋房为主，消费者对于多层的依赖性强导致小高层、高层这类产品在接受度上产生一定抗性。而本项目剩余产品均以小高层为主，在市场意义上，我们在本地市场上属于“第一个吃螃蟹的人”。承担市场引导者的角色。产品更新与市场接受度关系之前市场所形成的消费

7、习惯新产品面市消费行为改变顺应市场变化抗性市场趋势观望接受适应X√√√时间周期？从新产品面市，到市场最终适应并接受此类产品，需要经过一个时间周期的考证；由于产品的不可比性，以及市场的最终朝向性，使得消费者经过一段时间的观望后最终只能选择接受新产品，这个时间周期是不可避免的。2012-1-9市场背景3本项目虽然处于准现房状态，同时又是目前市场上唯一在销售的一手住房产品，在市场上无同质竞争项目正因为如此，消费者从心理上往往容易将本项目于目前正在供应的二手房项目作比较，相对于其他项目景观、既买即入住、小区内部基础设施程度等方面，本项目现阶段难以从市场上同期存在的二手

8、房项目中独树一帜，不具备相对有吸引力的