成都保利·蝴蝶公馆营销推广案.ppt

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1、保利·蝴蝶公馆2011营销推广案目录项目本体分析市场背景及定位项目产品解读客户描摹精装修建议推售节奏及策略项目活动营销项目渠道拓展项目推广及炒作项目现场包装项目营销总表Ⅰ保利·蝴蝶公馆2011营销推广案P1项目本体分析■项目本体分析基本经济指标及四至占地面积：34亩建筑面积≦87916㎡容积率≦3.8建筑密度≦30%商业≦10%项目开发用地政府规划用地金沙揽胜紫云金沙香格里拉花园西村博文高尔夫俱乐部博瑞都市花园荷塘月色电信枢纽贝森路贝森路周边单位周边小区基本指标配套资源整体规划■项目本体分析交通配套■项目位于城西

2、2.5环，周边道路交通四通八达，西有三环路，东临青羊大道，北近苏坡东路，南临瑞联路。■公交路线多达17条，包括5、13、35、37、58、63、83、11、309、403等线路。■地铁4号线延光华大道往东预计2013年投入使用，距离本项目仅500米。商业生活资源■项目位于内光华片区，享受城市级配套。■商业娱乐配套：西单商场、博文高尔夫俱乐部、万达影城、工人文化宫、乐宾百货、仁和春天、家乐福等。■教育医疗配套：新世纪幼儿园、光华小学、西南财大，以及金沙医院等。金沙光华双楠基本指标配套资源整体规划■项目本体分

3、析基本指标配套资源整体规划产品类型建筑面积总套数套数比三房11515622%12526037%13515622%四房16010415%180264%合计702楼面地价约7000元/㎡，连建筑，成本约10000元/㎡建筑规划新古典主义建筑，玻璃幕墙+干挂石材外立面产品规划围合式布局，共4栋，26F，2梯3/4户,面积区间115-180㎡，三房为主，部分四房。考虑部分精装。户型配比项目本体分析结论W(劣势)项目规模较小且三面临路项目地价较高，未来售价受影响。项目大部分房源为东西向周边小区混杂，定位低端，对项目形象拔升

4、有负面影响。S(优势)-位于城西2.5环的城市核心区域-周边各类配套成熟完善-保利品牌的影响力与号召力-较高的项目品质（外立面、低密、围合布局、楼间距）小地块好地段多配套差环境高品质贵地价P2市场背景及定位■市场背景及定位时间土地/金融政策信贷政策行政措施2009分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%严控商业银行季度信贷投放规模。二套房贷政策由“宽松”变为“严格执行”二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。2010连续六次上调

5、储蓄准备金率，2次加息。开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"首套房首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%，利率上浮10%；暂停三套及以上房房贷，不能提供一年以上缴税或社保交纳证明的非本地居民暂停房贷。居民家庭住房套数应以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。78户不以房地产为主业的中央企业退出房地产行业。限购令出台2011房地产营业税上调存款类金融机构人

6、民币存款准备金率0.5个百分点两次上调金融机构人民币存贷款利率，累计0.5%部分城市房产税试点二套房首付比例不得低于60%宏观市场中观市场微观市场☆国家宏观调控决心坚定，2011年或将进入三次调控时代。☆限购令，三套房拒贷，房产销售陷入举步维艰困境。☆目前成都各银行信贷紧缩，部分银行已停止房地产贷款，困境雪上加霜。☆宏观调控开发商面临洗牌，央企保利品牌价值突显；☆中央政府宏观调控与地方政府财政收入之间的博弈存在一定的市场漏洞；☆限购令三套拒贷迫使客户加速终极置业步伐。威胁机会■市场背景及定位宏观市场中观市场微观市

7、场成都市土地市场2010年，成都市土地市场表现活跃，全年累计成交4729亩，环比09年增长7.6%。2010年，成都市市区住宅楼面地价节节攀升，楼面均价达2994元/㎡。从成交土地分布来看，2010年东北方向供地还集中在2~3环之间，西南方向发展相对成熟，3环~绕城将是未来开发热点，市中心逐步淡出土地市场；从成交土地未开发情况来看，主要集中在高新与武侯区。青羊区未开发面积最少，仅41万㎡。区域未来供应乏力，区域在市场上发声较小，非热点关注与炒作区域。☆2010年土地成交价格攀升，尤其是主城区楼面成交价超过6000

8、元/㎡，预计2011年高价或高端项目增多；☆二环内土地成交少，区位资源稀缺性明显；威胁机会2010年是有史以来房地产调控最为严厉的一年，成都房地产市场随中央的调控而出现较为明显的波动；淡旺季——受政策影响，2010年呈现出两个比较明显的销售旺季——春交会和秋交会前后；成交备案量——主城区835.5万方，所有郊区备案量1621.36万方，共计2456.88万方；新增供