我国物业管理存在的问题与对策研究.pdf

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1、DOI：10．3969／j．issn．1672-4011．2013．03．138我国物业管理存在的问题与对策研究窦蓉(西安铁路职业技术学院，陕西西安710014)摘要：针对我国物业管理行业存在的问题及其成因进行了深入的分析，提出了改进和提高我国物业管理水平的对策措施。关键词：物业管理；对策措施；收费问题中图分类号：F293．33文献标志码：B文章编号：1672—401l(2013)03—0283—020前言物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、

2、交通、治安和环境容貌等管理项目迸行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2l世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。1我国物业管理的起源与现状从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到20世纪20年代，是旧中国房地产

3、业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多8—9层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生、保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。20世纪80年代初，随着我国改革开放国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的

4、，其管理理念和实践经验仍然值得效仿和推广。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化作者简介：窦蓉(1969一)，女，陕西西安人，本科，工程师，研究方向：物业管理。进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2

5、万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万人，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。2我国物业管理行业中存在的问题及其成因分析随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越好。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企

6、业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。目前在物业管理的实践过程中存在的主要问题有：物业管理意识薄弱，依赖思想重；法制建设滞后，现行物业管理法规体系不协调、不配套；企业制度落后，大部分物业管理企业并非市场机制所催生，而是行政配置的产物；建管不分；物业管理企业自身经营问题，如服务品种少、质量低，经营思路窄、创收途径单一，物业管理

7、收费难，代收代缴费用给物业管理企业带来沉重负担，效益低、发展维艰；地区间发展不平衡；管理人才短缺等问题。种种问题表明，我国法制建设滞后、建管之间的衔接不畅，物业管理市场化程度低等直接制约着物业管理行业的发展。必须尽快改善物业管理环境，提高物业公司管理水平，才能保证其快速健康发展。3存在问题的对策物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得

8、好的效果。总的来讲，应该在以下几方面进行系统的计划。(1)改善物业管理环境。包括：加快立法进程，完善配套的部门规章和地方法规，改善物业管理宏观环境；加大政策扶持力度，改善物业管理企业的微观经营环境。其中，宏观环境的改善有赖于国家立法机构的作为。微观环境的改善除了政府部门的政策扶持外，还需要物业管理企业的