某地块投资分析报告2).ppt

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1、翔安南部新城2012XP02地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析风险分析客群定位形象定位产品定位价格定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境报告内容框架1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：投资背景分析中国经济风险仍在，GDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间投资启示：1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为

2、8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大；3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。经济和政策发展趋势宏观经济CPI、PPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解启示：◆2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松

3、。PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。2012年4月PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。经济和政策发展趋势宏观经济启示：◆2012年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。◆从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，但20

4、12年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待观察。较低的货币增速,加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道经济和政策发展趋势宏观经济银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期启示：◆央行近两年来已五次加息；1-3年期贷款利率共上调了1.05个基点；◆宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；◆随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。经济和政策发展趋势宏观经济厦门经济重回快速增长，三产占45%2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与

5、2010年持平。2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济城市居民生活富裕，收入快速增长厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7％；厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增

6、长11.8%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高厦门经济固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业2011年城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7%；房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1%；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资的52.3%；投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。厦门经济地方财力进一步加强，民间存款上升2011年

7、其它主要经济指标类别财政总收入地方财政收入金融机构（本外币）存款余额城乡居民储蓄存款金额651.61元370.68亿元4957.461498.37亿元增长率26.2%32.6%11.6%11.5%数据来源：厦门市统计局2011年，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%。地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额