海口市历史文化街区人口和业态专题研究报告.ppt

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1、海口市骑楼建筑历史文化街区人口和业态专题研究报告复旦大学房地产研究中心魏斌2007年9月海口破败的骑楼老城保护现状报告目录(2)第二部分业态的现状和改造第一节理论研究1、中心老城区业态发展的共性2、业态在旧城改造中的重要性和必要性3、业态定位的前提－功能定位4、业态调整应遵循的原则5、业态调整的案例分析－广州下九路、北京路、北海、上海6、海口老街改造曾经的尝试第二节老街业态的回顾1、老街商业发展的历程2、现在低端商业的集聚3、五条老街业态现状分析4、其业态存在的利弊分析－SWOT分析第三节老街业态的调整与改造1、业态调整的思路2、业态改造的理念3、当前改造的困难重重4、调整的步骤5、调整后

2、如何盈利6、改造实施的困难第四节总结：改造实施的相关建议报告目录(1)第一部分人口专题研究报告第一节老街现状与保护性开发的必要性1、人口现状概述2、居住环境极其配套公共设施3、人口的年龄结构4、文化教育水平5、居民的可支配收入状况6、居民生活状况7、就业情况8、外来人口数9、人口变迁及比较分析第二节五条老街人口状况调查第三节改造模式的设计及基本原则第四节人口的搬迁与置换1、老街人口发展规划指导思想2、人口发展主要任务第一部分人口专题研究报告第一节“五条老街”的保护改造时不我待骑楼老街历史背景保存现状归国华侨始建于上个世纪二三十年代集中于博爱路、中山路、新华北路、得胜沙、长堤路等五条老街基本

3、完好的建筑约占现存骑楼的三分之一，摇摇欲坠的达六，七成之多夹建在骑楼中的简陋或仿造的新楼也多达两成半近年来社会关于保护老街的呼声不断，政府也开始制定过相应的保护条例城市发展压力近年来海口市中出现的大量迁入人口，增加了居住负担社会环境恶化，公共开放空间、配套设施以及道路交通都严重滞后提高土地利用率并改善居民生活水平第二节五条老街人口状况调查Phase1老街人口众多居民以老人和外来零售从业人员为主社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱生活消费水平比较低老街实际人口分布状况老街人口概述1、老街人口现状概述2、居住环境极其配套公共设施居住环境老街房屋破旧，经年失修，居住质量极差，街立

4、面居民多以骑楼一楼做商铺经营或出租，二楼或三楼为居住功能，老城区建筑中危房数量占很大一定比例，老城区公共服务设施配套不全，道路和基础设施极其匮乏生活环境街区内建设严重缺乏有效规划，居民乱搭建现象非常严重。老街垃圾和废水处理不当，三废污染严重影响居民生活，房屋危旧低矮，居民拥挤不堪，又由于道路、排水、环卫设施的缺乏，使老街的老百姓生活质量低下，生活环境污染严重，生命健康堪忧。人文环境老城区社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱。由于居住环境差，租金水平低，新涌入城市的农民都在此落脚，而这个水平吸引的也是低层次收入的承租人，最低收入者聚集区成为这个地区长期的特征。治安环境贫民化导

5、致各种社会问题，成为社会不和谐的音符。老街治安环境形势严峻，社会问题突出。多种调查结果的综合显示，老城区成为各种犯罪活动的多发地和滋生地社区环境社区管理社区质量3、人口的年龄结构和文化教育水平老龄化趋势文化教育水平比较低老街区老年人居多，老街提前面临老龄化趋势虽然年轻人占很大比重，但年轻人外流迁移至新城区现象严重，甚至很多年轻人不愿去老城区。空挂户多，“空心化”现象初高中、技校水平的比较多，外来人口的教育水平一般也都处于初高中阶段随着城市发展中心的转移，良好的教育资源也转向新城区，老街附近好的教育资源正在枯竭。很多家庭为了子女上学，也会选择搬出老城区，再加上受过高等教育的年轻人不愿回到老街

6、。5、居民的可支配收入状况老街低端商业海南泡沫经济破灭第二产业落后123由于老街商业档次较低，且其市中心的地位逐渐被取代，所以铺面租金比较低老街居民经济收入来源基本上以出租房屋或自经营零售商业为主，商铺的出租获利占居民收入很大的一部分海口自房地产泡沫以来大的经济环境日益恶下，泡沫经济的破灭导致大量工人下岗近几年经济有所好转，但老街居民由于年龄层析比较高，四零五零人口众多，再培训再就业非常困难从90年代后期以来，海南省的功能定位发生了巨大变化，旅游经济成为海南经济的主导产业为了保护良好的生态环境促进旅游业发展，不提倡再大力发展第二产业琼州海峡增加了运输成本，导致近年来海口第二产业极不发达，而

7、第二产业容易吸收更多的富余劳动力6、人口就业情况老街贫困人口就业结构类别从事工作群体特征收入水平生活保障“三无”人群无劳动能力、无收入来源、无法定抚养人的人群无劳动能力、无收入来源、无法定抚养人的人群最低无职业不固定人群个体小商贩和临时工文化程度低，无技术专长收入低微且不稳定生活较困难下岗职工零售批发业家庭平均每户有2-3人处于下岗待业状态大多由企业再就业服务中心发给最低生活费最低保障线离退休职工离退休无法再就业生活成本