国际公寓营销策划方案.doc

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1、新世纪国际公寓营销策划方案双花园项目房地产策划第一章新世纪国际公寓营销环境分析4二、2008年至2009年上半年CBD租赁市场分析7项目名称用途配套设施14机会分析：15第二章装修设想16一、装修市场分析16二、装修风格选定18三、装修费用20四、装修资金来源21五、相关问题23第三章出租价格24一、定价原则24二、定价方法24三、付款方式25第四章出租推广25第五章物业管理25第六章前期遗留问题26一、区域市场分析30（一）供应分析301、总供应量分析30市场已销项目表30市场在销项目表312、物业类型分析

2、31物业类型表313、物业品质分析324、楼体分析32（1）建筑形式32物业楼型统计表335、装修情况分析33物业外部装修情况表34（2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目34毛坯及粗装修项目表34精装修项目表356、推出时间分析35项目运作时间表35（二）需求分析361、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区项目在市场上的表现一直不错362、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。363、需求主要特点：36（三）价格分析36在售项目价格表36已售完项目价格表37（四）结论37二、项目

3、分析39（一）项目优势分析391、地理位置优势39北京商务中心区效果图392、价格优势393、开发商具有比较强的背景、实力优势404、工期完成，现房入住的优势405、相对于通惠河的水景优势40（二）项目劣势分析401、R5-7#楼外立面、户型等方面存在不足402、016#楼户型等方面存在不足403、环境较差404、车位少415、总体规划环境没有体现416、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟417、项目距离主路较远418、没有明显的物业管理现象419、项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住41（三）

4、存在的机会41(四)面临的威胁41三、销售方案42（一）目前存在的问题42（二）项目定位43（三）客户定位43（四）价格方案43（五）项目建议44（六）销售策略441、推广主题442、案名建议443、阶段营销重点44（1）主流媒体上进行广告与新闻宣传46（2）有效做好客户链工作46（3）有效选择“窄告”渠道46（4）举办各种活动进行销售宣传46（5）网络销售476、促销策略47（1）项目的营销主张47（2）项目包装必须到位先行47（3）其它对目标客户的吸引47（4）项目宣传方式的选择47（5）物业管理公司的选

5、择48（七）现场包装481、售楼处482、样板间493、工地现场包装51（1）绿化52（2）雕塑小品52四、宣传推广方案53（一）媒体选择531、报纸53A、优点53B、缺点532、户外广告54（1）为本项目单独设立网站55需要通过和客户进行互动形式沟通，如建立相关的论坛等方式，通过客户的语言向目标客户群宣传推广。55（2）宣传方式555、软性新闻55（1）原则55（2）媒体的选择556、ＤＭ单派发56（二）活动行销561、原因562、具体建议56五、公司优势581、操作力量雄厚582、对市场熟悉583、拥有

6、成功的全案企划经验584、多种资源支持595、利用老客户资源59第一章新世纪国际公寓营销环境分析一、2008至2009年上半年北京市租售市场分析2008年公寓市场供应、需求都表现出增加势头，租售价格缓步回升，空置率下降。但有效供给、需求依然不足，市场竞争仍然激烈。销售市场分析：（一）供应分析总体来看，供给量大副增加。据不完全统计，2008年开盘销售的公寓有55个，可供销售面积370万平米，提供公寓单元2.2万套。如此庞大得新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900万平米。新增项目集中在CBD和中关村。CBD地

7、区有19个，占新增项目总数得35%，中关村地区有6个，占新增项目总数的11%。CBD和中关村地区的总和接近全市新增公寓总数二分之一左右的比例，可见这两个地区依然是开发商投资热点。从新增公寓的规模来分析，CBD地区集中了全市30%的新增公寓，供应量达到105.6万平米。中关村地区新盘的数量较多，但每个盘实际可供应面积较小，共提供38.83万平米。新增公寓特点：①公寓形式多样化。客户对住宅提出更高要求，需求的多样化，使产品功能增多，形式多样化。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服务式公寓、酒店式公寓

8、等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。虽然商住公寓存在很大得争议，甚至有的打出“拒绝商住”的口号，但在今年的新开盘项目中，商住公寓项目至少在11个以上，规模达到71万平米。②小户型项目增多。2008年推出得文林商苑、蓝筹名座、都市心海岸、都会国际等都是主打小户型公寓。蓝筹名座的一居室面积有49.28和56.99平米两种，占到总数的28%；都会国际56.48平方米的一居室也