房地产评估程序介绍.ppt

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1、第四章房地产评估（★★★）内容重点分析习题1231.本章在考试中处于非常重要地位，属于考试的重点章。2.本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释、简答和计算，分数一般在16分左右。3.本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（含假设开发法、残余估价法）、成本法；影响地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。内容第一节房地产评估概述（一）房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。房地产存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。值趋势。位置固定性耐用性投资大量性保值增影响因素

2、多样性（二）房地产的特征（三）房地产的评估程序第二节土地使用权评估的特点（一）土地使用权及其实质土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估（二）土地资产的分类及其特性1．资产及其分类按社会经济用途划分：工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）2．土地资产的特性：自然特性土地面积的

3、有限性土地空间位置的固定性土地使用价值的永续性和增值土地的不可替代性（2）经济特性可垄断性经济地理位置的可变性用途多样性（三）土地资产价格体系1．土地资产价格类型基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。（1）基准地价在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。（2）标定地价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

4、它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。（3）土地使用权出让底价是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。（4）转让价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格（5）出租价格：目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。2．土地资产价格的特点土地价格的上涨性土地价格具有明显的区域性土地价格主要由土地的需求决定土地价格不是土地价值的货

5、币表现，其价格不由生产成本决定1234影响地产价格的因素行政因素社会因素一般因素经济因素其他因素影响商业用地的因素区域因素影响住宅用地的因素影响工业用地的因素位置个别因素地形地质面积地块形状土地利用1．一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。2．区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。3．个别因素：是指

6、地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。贡献原则替代原则最有效使用原则变动原则供需原则（五）土地使用权评估的原则第三节土地权属及其处置（一）土地权属的类型土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。1．土地所有权我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2．划拨土地使用权以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同

7、该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。3．出让土地使用权土地使用权出让最高年限按用途分别确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式。第四节土地使用权评估的方法（★★★）（一）市场法1．市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，

8、修正得出待估土地价格的一种评估方法。2．市场法应用的步骤与过程（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例（2）进行交易情况的修正（3）进行交易时间的修正（4）进行区域因素修正（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形