青岛火车北站地下商业业态及功能分.ppt

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1、青岛火车北站地下商业业态及功能分析深圳新摩尔商业管理有限公司2011年10月12日呈报青岛市规划局部委托单位：青岛海创投资公司摘要随着青岛城市不断的升级，高速铁路、地铁的快速发展，火车站、地铁站带来的大量的人流，无疑给地下商业带来无限商机。针对青岛火车北站地下商业价值最大化的提升，新摩尔公司结合青岛北站的实际情况从目前青岛地下商业现有市场状况、业态体量的大小与规划、运营管理、投入产出比等角度进行分析。从相关的一些地下商业成功的案例中分析出值得借鉴的经验，从而规避本项目的实际操作风险。（报告中所示图以甲方报的初步设计为主）青岛火车北站位于李沧的区位优势明显，便于辐射周边，

2、具有发展批发商业的潜力。北站配备长途汽车站和地铁适合高附加值数码产品批发。大连火车站地下商业面积超过10万平方米，因此，青岛火车北站10万平方米以内批发商业，少量零售都是合理的。一.地下商业调研分析一．青岛现有地下商业状况的调研分析：1、龙山地下商城：基本概况：青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近,是青岛市人防平战结合的“窗口”，是全国开发使用最早、闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目。2)经营种类：人防地下商业街是以服饰商场为主体，经营店铺400余户，主要经营服装、鞋帽、皮革制品、工艺制品、小商品、小饰品、文化艺术品、家具等12大类2000多种商品。3)商业特色：

3、龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“品牌”市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街---龙山地下服饰街。4)地下商业盈利点：①商铺的租金收入；②经营权转让的收入；③广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告；④物业管理的收入和经营管理服务费收入。2、太古时尚街区：1）基本概况：太古百货地下商业街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，总建筑面积3万多平方米，以欧式休闲商业为主题，以一站式休闲购物为主体，是集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、购物、停车于一体的大型商业购物街区。2）主要业态：服装类：品牌

4、服装、休闲装、运动品牌、牛仔系列、外贸服装、品牌折扣店、少女装、童装、婴幼儿用品、内衣化妆品、美容用品、护肤、彩妆鞋类：男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋、童鞋、布拖鞋珠宝类：珠宝、饰品、手表、钟表服务类：银行、电信、美容美发、美甲、眼镜、图书音像、洗衣店、修鞋、修表；餐饮类：中西式快餐、特色小吃、主题餐厅、咖啡厅、面包坊、冰激凌甜点屋娱乐类：儿童娱乐、手工坊、健身器材、文体用品、电玩杂项类：鲜花、茶叶、工艺品、旅游纪念品、保健品、海产品、家居饰品、儿童玩具。3）运营模式：自持美食广场等50%物业共赢未来；统一业态规划；统一招商定位；统一营销推广；统一经营管理。4）主要目标客户群

5、：目标消费群定位于18~35岁的女性；香港中路区域购买力的核心——上班族。3、地景大道地下街区1）基本概况：地景大道位于即墨路、德平路、辽宁路，总长1700米，建筑面积4万平方米，以追求创新、引领时尚为理念，集旅游、购物、休闲、娱乐、科技等为一体，将为广大市民和游客提供一处地景旅游的观光地、地景商业的消费地、地景文化的体验地、地景时尚的展示地和地景休闲的集聚地。2）主要业态：精品百货区、休闲饮品区、美食餐饮区、旅游产品区、电玩游艺区、4D体验区、户外立体电影等功能区域。经营范围涵盖餐饮、服装、珠宝、箱包、工艺品、旅游商品、儿童娱乐、4D体验等多种业态。3）运营模式：开发

6、企业自持50%以上物业，保留物业进行特色项目经营，与商铺互动。高返2年16%投资收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商铺面积自10多平起，经营空间可自由组合，总价最低仅10多万元。其中一期全长约1000米，总建筑面积约4万平，自即墨路小商品批发市场至辽宁路中新商厦，含地下双层“地景长廊”与“地景广场”商业区。站前地下商业规划与布局研究1、相关火车站的地下商业的研究大连火车站地下商业：大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综

7、合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。大连胜利广场目前共有近2000多名业户在现场经营，国际性连锁店+本土化知名绩优连锁店+上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。大连胜利广场物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。站前地下商业规划与布局研究站前地下商业规划与布局研