新天地项目管理营销代理投标知识分析报告.ppt

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1、北京新天地项目营销代理投标报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008年10月1思路导图市场背景项目理解目标解析困境突破案例借鉴营销策略两个前提核心问题机会寻找路径选择关键动作1市场背景GDP:连续5年超过10%的增长率，远超全球5%和美国1.9%的增长率CPI%PPI:CPI连续3个月超过8%的高位运行；PPI仍旧持续走高经济过热通货膨胀高增长，高通胀——中国经济正面临前所未有的挑战

2、宏观经济：中国经济整体面临经济过热和通货膨胀的双重压力。高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀2007年2009/2010年房地产市场处于调整期未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期下降期调整期恢复期2007年2009/2010年宏观经济：整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然。CBD亚北中关村西长安街通州亦庄奥古斯塔城邦旺势均价8500元/㎡淡市最低价6300元/㎡↓1200元/㎡金地格林小镇6旺势均价9600

3、元/㎡淡市最低价6800元/㎡↓2800元/㎡新兴年代旺势均价17000元/㎡淡市最低价13000元/㎡↓4000元/㎡万科中粮紫苑旺势均价16000元/㎡淡市最低价12600元/㎡↓3400元/㎡保利香槟旺势均价19500元/㎡淡市最低价13000元/㎡↓6500元/㎡华源冠军城旺势均价18500元/㎡淡市最低价14800元/㎡↓3700元/㎡新通国际花园旺势均价10000元/㎡淡市最低价6800元/㎡↓3200元/㎡世纪星城旺势均价11500元/㎡淡市最低价8000元/㎡↓3500元/㎡橡树湾旺势均价17000元/㎡淡市最低价1400

4、0元/㎡↓3500元/㎡大通·成府公馆旺势均价24500元/㎡淡市最低价21500元/㎡↓3000元/㎡美利山旺势平层均价14000元/㎡淡市Loft最低价13000元/㎡↓7000元/㎡金地名京旺势平层均价19000元/㎡淡市Loft最低价26600元/㎡↓5000元/㎡北京市场：降价现象成为市场焦点，价格战全面展开。拥有稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变；城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛；其他中间类项目受市场影响较大，销售速度明

5、显下降。项目名称批准套数批准面积销售套数销售面积销售均价发证时间主力面积中信城59857060.8439436136.5175592008年7月20日90㎡左右两居金隅万科城1548161130.6167464309.0277412008年4月27日两居83-90㎡北京市场：淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，高性价比物业受市场青睐。2007年底始于深圳，逐渐蔓延至全国一、二线城市的淡市氛围，使各地市场开始进入调整期。Before_如果不抓紧，这个价钱就买不到了。After_房价真的还会涨吗？信心受挫淡市下，各地市场价格纷纷调整，从暗

6、降到明降，各种促销手段频频亮相。从成交萎缩，开始量价齐跌。Before_买哪儿的房子好呢？After_现在该不该买房呢？开始观望媒体大肆宣扬全国化淡市、楼盘打折、开发商资金紧张等咨讯，市场中长期调整信号强烈。楼市还会降的，看开发商到底能降成啥样！报复性观望量降价降长期调整停止追涨开始犹豫与开发商僵持客户反应：面临困难，客户购买信心受挫，逐渐进入报复性观望阶段。大势判断在高增长高通胀的经济背景下，中国房地产格局必然面临重新调整；北京市场价格战全面展开；高性价比物业受市场青睐；面临困难，客户购买信心受挫，逐渐进入报复性观望阶段。市场继续调整，

7、淡市持续1~2年——本项目入市销售时仍旧处于淡市！速度》利润！调整期市场，发展商能实现快速出货、跑赢大市就是最好的成功！2项目解读经济技术指标总占地:20公顷左右；总建筑面积：616200平方米；容积率：3.11；总户数：共计5000多户,分五期开发社区配套：商业街，双会所，幼儿园6000平米；建筑形式：板楼、塔楼、板塔结合。主力产品：以一居及两居为主，少量三居。朝青管庄CBD东三环东四环东五环LRT1八通线朝阳路杨闸环岛中大规模/高容积率/中小户型项目区位交通区位条件：CBD以东，东五环以外，介于朝青板块与通州板块之间，行政隶属朝阳区；

8、交通条件：双重快捷交通——距八通线管庄站直线距离仅400米，步行约5分钟；紧邻快速公交线（东大桥-杨闸环岛），40分钟车程即可到达东二环；交通路网发达——紧邻朝阳路，周边公交便利。周边配套：周