资产评估的基本方法分析.ppt

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1、第二章资产评估的基本方法本章主要介绍资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。通过学习，需要理解和掌握各种评估方法的含义、评估思路、应用前提和适用范围，各种评估方法的优缺点及各种评估方法的关系和选择。在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，称为资产评估方法。评估方法的运算过程就是具体运用某一价值类型对资产价值进行量化的过程。第一节市场法一、市场法的基本原理（一）理论基础——均衡价值论（二）评估思路（三）运用的前提条件均衡价格的决定OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额需求P2Q3Q4静态分析P1时:

2、供给＞需求，价格会下跌。P2时:需求＞供给，价格会上升。由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。（三）运用的前提条件1、充分活跃的公开市场2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到（二）评估思路（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。（原因是什么?）3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标（二）调整差异（类比调整法）

3、一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。评估值=参照物价格*交易时间差异修正系数1、时间因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1。一般以被评资产为100。2、区域因素3、功能因素功能系数法4、交易因素5、成新率因素（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物

4、A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2006.62006.92006.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进

5、行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100

6、修正后的价格5,4675,4185,480被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元课堂练习1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。A．需要有一个充分活跃的资产市场B．必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C．可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D．被评估资产未来收益能以货币衡量E．被估资产所面临的风险也能够衡量AC2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。A．交易时间的差异B．

7、生产效率的差异C．付款方式的差异D．新旧程度的差异E．交易情况的差异ABDE3、市场法中交易情况的调整是指（）。A．由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B．因融资条件差异所需进行的调整C．因投资环境差异所需进行的调整D．因销售情况不同所需进行的调整E．因交易时间差异所需进行的调整ABD4、以下对市场法的理解正确的有（）。A．市场法是资产评估的基本方法之一B．市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格C．市场法的缺点是有时缺少可比较的数据D．市场法是最具说服力的评估方法之一ABD计算题有一待估宗地A，与待估

8、宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容