公寓别墅物业管理概述.doc

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1、第六章公寓别墅物业管理公寓是我国H前商务物业之一，其主要功能是为业主和用户提供较高层次的居住条件、生活环境和服务。第一节公寓别墅管理的概述一、公寓别墅管理的概念（一）公寓公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层屮的部分人员等。公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，H前国家尚无统一收费标准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。虽然公寓H前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方

2、向。随着我国生产力的发展，人们物质文化牛活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高,对物业管理的档次也会有更高的要求。（二）别墅别墅是我国H前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建筑档次高，设施设备配套，功能齐全；管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。我国H前别墅占的比例很小，主要是为來华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层屮的高收入者等。一栋别墅造价少则

3、儿十万、上百万人民币，多的儿百万人民币。别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供亨受的，不是我国房地产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确认为商品Z后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定会有一个更快的发展和提高。二、公寓的特征（一）建筑档次高，硬件设施齐备我国H前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原

4、则下进行开发建设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方使，在设计、硬件配备和装修上更具匠心，如：1•设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。2•居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.5〜1：2。因此居住起来宽敞舒

5、适。3•硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有屮央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具，如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，H前在硬件配备上很不统一，有多有少，还有待于进一步发展和规范。（二）客户相对稳定，服务周期长我国公寓从H前实际情况看，开发商一般是采用出售或岀租两种方式进行经营管理。因此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。1・服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外

6、，其主要特征是管理服务周期长，一•天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集小,流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就可以了。2•管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好，都要服务好。人员层次不一，无形屮增大了管理服务的难度。（三）管理要求严，服务层次高公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安、

7、保洁和服务等方面：要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。在方便住户，搞好服务上,要举办各种服务项目,如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱乐、代定报刊杂志等项Fl。