商住小区区域环境综合分析报告.ppt

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1、【福缇岛商住小区】区域环境综合分析报告执行说明调查内容：项目周边区域环境；调查方法：实地考察及二手资料收集；调查时间：2011年8月15日至2011年9月10日，共计20天；（仅限于工作日）日期执行时间完成内容2011年8月15-8月19日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径1公里范围内道路及交通情况调查2011年8月22日-8月26日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径3公里范围内生活配套设施情况、建筑形态调查2011年8月29日-9月9日Am.11:00—Pm.17：30项目周边半径3公里范围内的楼盘情况及人口居住情况目录CO

2、NTENTSPart-A：项目需求分析Part-B：项目区域环境综合分析Part-C：项目区域环境解读项目与城市之间的关系解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析Part-D：报告总结项目与周边区域之间的关系解读周边道路及交通情况周边人口居住情况周边商业分布及概况周边建筑功能及分布情况周边配套设施项目在周边区域中的地块特性分析Part-A项目需求分析DoWhat?昆明目前的市场现状具有以下几个特点：1、随城市人口的增加，城市范围扩大，城市商业由原来单一的商业中心变化为了一个核心商业中心加多个商业

3、副中心的商业布局。2、受国家调控政策的影响，商业用地或综合用地性质的地块数量逐渐增加，房地产开发方向也开始由保证收益型的住宅产品转变为大面积的商业产品。而昆明市场上商业资源比较稀缺，因此，造成了商业资源无法与商业地产体量相匹配。市场对商业资源竞争、抢夺激烈。3、高涨的CPI指数及坚挺的房价使得居民消费能力逐渐下降，在这样的情况下，品牌的拓展意愿也持续下降，并且在拓展方面也更为谨慎。因此，面对这样的市场情况，要使得项目在未来可以持续、稳定的发展，我们更需要：Part-B项目区域环境综合分析Howtodo?结论——项目与城市之间的关系高密度的城市人口及持

4、续增长的经济，间接地给项目未来的发展奠定了坚实的基础。同时也是正因为这样的发展，使得“大城东进”成为了昆明城市发展的必然趋势。项目位于昆明市中心城区，处于昆明主城、呈贡新城及空港经济区三城之间，借势三城“东风”，项目未来有机会成为三城之间的重要联系通道，肩负区域内经济及人口转移的重要责任。城市道路的改造，地铁的兴建及机场的搬迁加速了项目周边交通道路的完善，但是项目远离机场，地铁机场线、机场高速路距离本项目尚有一段距离。关系的界定项目地理位置偏离城市的核心商圈及居住区，远离城市核心的主要交通道路，但是东城的扩建及机场的搬迁，将为项目的发展带来机会。随着

5、城市关系的变化，项目有机会打造成为定向消费型商业中心。项目所在区域属于城市快速道路及未来规划的城市主道的交接处，亦是未来昆明主城区人流进入项目所在片区的第一站，这样的地理位置，对项目而言形成了很好的展示，并且成为了该区域内的“门户”型的项目。目前项目所在区域区不具备成熟的居住人口，大量的废弃建筑，建筑功能单一，严重缺乏商务写字楼。目前项目所处区域的商业以自发临街商铺和商业步行街为主，品种、品类均没有统一的规划管理，严重缺乏优质的集中式商业和大型品牌。关系的界定项目周边不具备成熟的居住人口条件及商业氛围，建筑形态单一，但是未来城市规划的目标实现时，项目

6、将承载较多的社区服务功能，有机会成为区域集中商业体。结论——项目与周边区域之间的关系9OurCompletion项目与城市的关系社区补充型商业城市新区特色型商业项目与周边的关系一、项目与城市关系的解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析Part-C项目区域环境解读项目与城市的关系解读项目与城市之间的关系城市区域结构及产业规划项目在城市中的地块特性分析城市基本现状城市交通道路城市基本现状昆明市简介昆明市北接四川、曲靖，南达玉溪、红河，东至曲靖，西至楚雄和玉溪。东西最大横距140千米；南北最大纵距2

7、20千米；全市面积21473平方公里；昆明市嵩明县富明县晋宁县寻甸县石林县禄劝县安宁市呈贡县宜良县东川四川曲靖红河玉溪楚雄曲靖玉溪市域内城镇空间将形成：“一核五轴”的规划布局140千米220千米北南西东昆明市城市规模城市面积城市用地面积主城：330平方公里呈贡：85平方公里空港经济区：15平方公里2020年—430平方公里山地面积约占85%平原面积约占13%建设用地面积约为9200平方公里土地总面积：21011平方公里2020年：800万人(其中中心城人口数达430万人）2009年：625万人2011年：726.3万人城市人口昆明——是国家级的历史文

8、化名城，我国重要的旅游商贸城市，也是西部地区重要的中心城市之一。根据昆明市政府的规划的目标，未来的昆明将被打