物业管理案例01.ppt

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1、案例一：停车场丢车赔不赔案例：某小区附设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。观点一：声明在先，不予赔偿理据：已

2、有声明，尽了告示义务收费低（未含看管费），不存在保管关系利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：双方有责，各负一半。观点四：以责定罚提示：确认是车辆保管（委托占有寄托关系）关系还是车位有偿使用（租用）关系提示：相关法律、法规《物业管理条例》36条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第47

3、条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。合同法第40条：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第39条对订立、说明，第41条对解释均作了限定。《合同法》：367条保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。368条寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。保管合同为要物合同，要物合同以标的物的授受为成立要件。保管物交付认定

4、：使保管物置于保管人的实际占有和控制之下。374条保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。375条寄存人寄存货币、有价证券或者其他贵重物品的，应当向保管人声明，由保管人验收或者封存。寄存人未声明的，该物品毁损、灭失后，保管人可以按照一般物品予以赔偿。停车丢车案例归纳1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。2.物价部门未核准收费标准，收费违法。3.单独签订特

5、约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。5.保管关系认定，车位有偿使用关系认定是确定责任大小的关键。6.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。7.法理倾向●管理无疏漏，不负责任●经营者可以根据风险大小自定收费标准（垄断与非营利场合除外）●提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。●以实际交付排他性占有和实际控制权为界定保管关系成立的基准。对策：●非垄断性质的停车场收费经营者定价，并明确收费性质。●强化安

6、保监管措施，保存证据。●停车场投保车位险。自动计时刷卡收费停车场的风险防范风险：●谎称磁卡丢失盗车●新卡开“老”车，然后谎称磁卡遗失躲逃停车费●车辆损坏推责物业公司防范：●及时提示、警示，值班人员留心观察人车进出。●区分、辨别时租还是月租车●时租车登记司机身份证月租车核实司机身份（车主登记驾证、身份证，非车主不仅登记，还要联系取得车主同意）相关精神停车场能否设立以及经营是否有效、收费是否合理等是属于国家行政管理范畴，不属于人民法院管辖范围。相关问题停车场产权如何界定？发展商、物业公司能否利用区内空地设置停车场？

7、停车场收费怎么定？归于谁？业主买断停车位，物管不收费，丢车是否赔偿？小区发牌不收费，丢车是否赔？关于人防工程不建人防工程须交费,人防工程不能出售（非法出售除外）；地下停车场按商业用地50%收取地价（可查发展商是否交停车场地价以确定收益归属）；人防工程不发产权证，收益归业主。可售出的不属于人防工程（非法出售除外）；封闭性小区，业主及来访者路边停车，物业公司如何防范风险?1.明确区内道路可否停车2.对不能停车区域明确牌示、警示3.对消防通道一定不允停车，否则，发生事故物业公司要承担责任。相关法条：第46条　对物业管

8、理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。相关案例：商场寄存柜物品丢失赔偿某顾客到商场购物，将包存放寄存柜，购物毕发现包丢失，告商场要求赔偿4400元，一审不赔、二审判赔400元。原告直接理由：存包不见，商场失职有