工业用地弹性出让与租赁问题探析.doc

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1、工业用地弹性出让与租赁问题探析2015-07-14来源：中国土地作者：郑庆杰工业用地弹性出让和租赁制度，即根据工业企业不同的产业周期，弹性确定工业用地出让年限，引导工业企业以租赁方式使用土地。本文拟就工业用地出让政策、工业用地租赁政策等问题进行分析，以期对工业用地弹性出让和租赁制度的推广有一定助益。工业用地可以弹性出让我国有关法律规泄，在不超过该类用途的法定最高出让年期的前提下，土地出让年期可根据实际需求设定。工业用地法足最高出让年期为50年。工业用地出让一定是50年吗？工作中，有人认为工业用地出让是唯一年期，凡是工业用地出

2、让都得按50年办理。其实,这是一种错课的认识，工业用地可以实行弹性出让。工业用地弹性出让，亦称工业用地弹性年期出让，根据工业企业产业周期，在不高于工业用地法定最高出让年期的前提下，灵活确定工业用地出让年限，打破工业用地出让必定50年的习惯做法。从有关理论可知：弹性年期出让地价二最高年期出让地价X年期修正系数工业用地弹性出让地价计算例一（一级市场出让）：某地政府拟将一宗国有土地按工业用途出让，出让年期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下50年期工业用地使用权出让价格为112元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%,此

3、吋土地使用者应交纳的20年期土地使用权出让地价应为：20年期出让地价=50年期出让地价x年期修止系数[1一1/(1+6%)20]=112x=82元/平方米[1-1/(1+6%)50)工业用地弹性出让地价计算例二（划拨补办出让）:某土地使用者以划拨方式取得的一宗国有工业用地土地使用权，现土地使用者欲补办出让手续，出让期为5年。经计算,该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地价款，其50年期划拨土地需补交地价款为67元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6

4、%,求算此时土地使用者应补交的5年期土地出让金。5年期补交出让金=5()年期补交出让金x年期修正系数[1一1/(1V%)5]=67x=IX元/平方米[1-1/(1+6%)50]工业用地租赁问题现行法规政策关于国有土地使用权租赁有如下规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，其屮，短期租赁年限一般不超过5年，长期租赁期限不得超过同类用途十-地法定最高出让年期。租赁供地用不用实行招拍挂？工作中，有人认为只有出让供地才实行招标拍卖挂牌，租赁供地不实行招标拍卖挂牌，这是•种错误的认识。租赁是与出让相并列的…种土地有偿

5、使用形式，出让供地要通过竞争性取得的，租赁供地同样也要通过竞争性取得。国土资源部2007年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土部39号令)第二十七条规定：以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。此规左明确了租赁国有建设用地的操作程序。土地年租金的计算方法，可用收益还原法计算地价的公式,在已知地价的前提下计算土地纯收益，即土地年租金。工业用地年租金计算例一（租赁供地）：某地政府，拟将一宗国有土地按工业用途长期租赁供地，租赁期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下20年期工业用地使用权出

6、让价格为82元/平方米（该宗地口前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米），该地区工业用地土地还原利率为6%,求算此时土地年租金。上地年租金=20年期出让堆价x[17/（1+上帧原解鬥6%=82x=7.15元/平方米/年I1-1/（1+6%）訂工业用地年租金计算例二（划拨补办租赁）:某划拨国有工业用地土地使用权，使用者欲补办租赁手续,租期为5年。该宗地口前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，5年期土地使用权出让价格为30元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地

7、价款，其5年期划拨土地需补交土地出让金为18元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%o年租金巧年期补交出让金x上帧原利率）租期］f®6=l«x4.27元/平方米•年［1■1/（1+6%）［即土地年租金价格为4.27/平方米。（作者供职于黑龙江省国土资源厅）