物业管理理论与实务 王清兰 幻灯片 10第十章.ppt

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1、第十章物业租赁管理第十章物业租赁管理物业租赁是许多物业管理者的主要业务之一。租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的；物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。第一节物业租赁概述一、物业租赁定义二、房屋租赁的法律特征三、物业租赁的分类四、租赁登记与纳税一、物业租赁定义物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也

2、包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。二、房屋租赁的法律特征房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。租赁关系主体的法律要求。租赁客体的法律要求。租赁关系主体的法律要求租赁双方除了必须具有民事能力以外，还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人；要求承租人没有法律限制承租的情况。租赁客体的法律要求有下列情形之一的房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有

3、房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。三、物业租赁的分类根据租赁房屋的性质不同根据租赁房屋的用途不同按照房屋的租赁期限不同按照租金的计算和支付方式不同按承租人的国籍不同按照房屋的租赁期限不同定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会

4、要求国家作出另外安排居住的要求。阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。四、租赁登记与纳税（一）租赁登记房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件：房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》；审核不合格，则由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还当事人。房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。租赁登记

5、的法律责任①不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令其补办手续，并可处以罚款；②伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；③未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。租赁税收上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理办法的主要内容。1．房屋租赁一般税收情况房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房产税、所得税和土地使用税等税收租赁税收（1）印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额的0.1％，一次性贴足印花税票。（2）营业税、城建税和教育费附加（两税一费）（3）房产税。房产税计税方法有两种（4）所得税。

6、所得税分两种：企业所得税和个人所得税。（5）土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段等级适用的税额，交纳土地使用税。第二节租约管理一、租约的含义及法律特征二、租有权的概念三、租约的类型四、有效租约的基本条款五、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利和义务1．出租人的权利2．出租人的义务（二）承租人的权利和义务1．承租人的权利2．承租人的义务一、租约的含义及法律特征（一）租约的含义房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。（二）房屋租约的法律特征（1）房屋租约是双务有偿合同。（2）房屋租约是诺成和要式合同。

7、（3）房屋租约是继续性合同。房屋租约是双务有偿合同双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。双务合同的主要意义在于合同的履行有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应注意的程度及违约责任大小。房屋租约是诺成和要式合同。所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立