滨江56号地块会所建议.ppt

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1、滨江56号地块会所设置建议西区打造成以小高层为主的精英优雅社区（东方郡）东区打造成高层青年特色主题型社区（iHome）双品牌特色主题型社区春晓路已经确认并执行的项目定位为：全面体现楼盘气质与特色：由于会所的配置方式和内容是项目特色的最大支撑点之一，在建筑形态和户型配比都已支持“单地块，双主题”的定位方向后，该项目的会所设置也必须对社区定位形成支撑，并体现各自社区的个性和特色。建筑形态景观户型配比社区配套√√项目会所建筑现状项目会所用地分别处于东区和西区的相对中心位置，可分别对东区和西区的住户形成

2、有效辐射作用。其中东区会所用地紧邻地铁站点，分地上和地下部分，包括1000平米的地下室、600平米的地上两层商业和150平米的物管用房；西区会所用地较为完整，为2000平米的地下室。西区会所地下车库层面积完整的2000m2地下室东区会所地下车库层1000m2地上商业600m2(两层)地上物管用房150m2（玻璃房）地下车库层地上商业地上物管用房从项目整体定位和会所建筑现状出发，我们认为本社区会所设置的基本原则是：会所设置原则1、东西区在目前现状下分别设置会所的必要性3、东西区会所必须统一运营2、

3、东西区会所风格有所不同具体解释为：如果会所单独设在东区或西区均不能满足另一社区业主的需求，会所设置要与开发商开发思路相一致，符合双品牌主题定位，对所在的分社区的的定位形成支撑东西小区会所各自面积较小，如果分开独立经营，不仅会受到规模限制，不能形成规模效应，而且后期单位运营和管理成本过大由于本项目的定位为双品牌主题社区，因此会所设置必须与各自社区的定位和风格相匹配，并能对其形成有力的支持，在内容设置上也要有所区格关于统一经营，目前存在专业运营商运营和物管运营两种方式，我们建议：应由专业运营商来经营

4、，原因在于：专业运营商运营物管运营专业度高专业度低市场拓展能力强市场拓展能力弱服务水平好服务水参差不齐能独立承担装修及推广费用装修，费用须由开发商承担，基本没有市场拓展承担风险能力大承担风险能力小物管运营由于上述种种不利因素，可能会形成恶性循环，造成客源流失，甚至会使会所部分业态出现停运状况，不利于楼盘长期品牌的树立。会所招商专业运动（俱乐部）运营商后，从盈利的角度考虑，其会按照一般运动俱乐部的模式来进行业态设置，这些业态会存在人流量大小和档次高低的差异：业态人流量档次健身房较大会员项目，中等跳

5、操房最大短期班项目，一般热力单车/拳术较大短期班项目，一般游泳池较少高级会员项目杭州的社区型运动Club基本都需要对外经营，否则单靠业主不能获得足够的客户，本项目的CLUB也不例外。但是，大量的外来人员势必影响社区内的宁静，增大安全隐患，引起业主不满，这是必须解决的问题。运动会所基本内容配置业态面积建议位置健身房共600平米两层商业跳操房约600平米地下层热力单车/拳术约100平米地下层更衣室、办公室约300平米地下层由于东区会所在地上2层商业部分有直接向社区外的开口，外来的健身人员不必穿过社区

6、就能直接进入会所，所以，人流不会增大安全隐患，引起业主不满，因此将人流量较大的业态放置在东区会所。同时，东区会所紧邻地铁站出口，对于CLUB的中、低消费客户来说交通十分便利，可以更广泛地挖掘客源，使其能良好地经营下去。东区具体业态设置如下：运动会所基本内容东区分配业态面积位置游泳池约1000平米（包含更衣室、淋浴房）西区会所游泳池本身占地面积大，并且需要配备更衣室、淋浴房等附属设施，需要建设在较为完整的地区。比较东西区会所面积现状可知，西区更适合建设游泳池。同时，由于游泳池主要向CLUB高级会员

7、及业主开放，单项卡的收费档次一般也较高，所以人流量不会太大，相应的，外来人员也不多，将其建设在西区，符合尽量降低西区人流量的原则。运动会所基本内容西区分配√建议在小区会所中配置游泳池，是因为：1.首先，会所是一个集经济、文化和休闲的综合体，而游泳作为一种休闲运动已经越来越受到欢迎，业主对游泳等水上健身项目的需求也在不断加大，因此，一般新建小区中都会设置游泳池；2.其次，西区作为优雅高尚型社区，需要一定的支撑，配建泳池已经成为健身会所彰显身份档次的标志，有游泳池的健身会所，无论从价位，还是市场竞争

8、力上均已占得先机，会博得高端顾客群的青睐。目前，小区游泳池的类型主要包括室外游泳池、室内（可加热型）游泳池和室内恒温恒湿游泳池。这几种游泳池从经营管理、维修养护等方面存在差异：室外游泳池室内游泳池（可加热型）室内恒温恒湿游泳池夏季开放半年开放四季开放水质一般水质优良水质优良无法控制温度不恒温四季恒温（22－26度左右）恒湿运营成本低（约10万/年）运营成本一般运营费用昂贵（约100万/年）室外游泳池运营成本低廉，建成后除管理成本外，只需支付的费用以水费和清洁费，一年运营成本大概在10万元左右；而