清镇西凯项目初步财务分析.docx

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1、此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除清镇西凯项目初步财务分析一、项目主要经济技术指标表一项目主要经济技术指标表序号项目数值（㎡）1规划总用地面积2467272用地亩数（亩）3703容积率3.04建筑密度30%5绿化率30%6总建筑面积9433287地下建筑面积2031478计容面积7401819其中住宅面积66778110其中联排2400011洋房1800012小高层49620913底商6677814回迁房6279415商业面积7240016其中集中商业2000017新能源汽车展厅500018五星级酒店2500019写字楼2000020幼儿园240021机动车位（

2、个）507922其中商业车位（个）87923可出售车位（个）4200二、测算边界条件的设定地下车库综合造价按2000元/平米，联排、小高层、底商综合造价按2200元/平米，洋房综合造价按2000元/平米，回迁房综合造价按1800元/平米，集中商业综合造价按3000元/平米，新能源汽车展厅、五星级酒店综合造价按4000元/平米，写字楼、幼儿园综合造价按2500元/平米。土地价按52万元/亩计算，回迁房按综合造价计算冲抵部分土地出让金。此文档仅供学习与交流此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除通过在二手房交易公司的调研了解及项目周边市场的实地考察，地下车库销售收入按60

3、000元/个，联排销售收入按5200元/平米，洋房销售收入按4200元/平米，小高层销售收入按3200元/平米，底商销售收入按10000元/平米。本项目考虑分2期进行开发，建设期4年。一期开发时序为第1-3年，二期开发时序为第2-4年。通过对项目所在地市场的调研分析，本项目销售期按3年考虑，第一年去化率按40%，第二、三年分别为30%、30%。三、各方案对比分析方案一：1、投资估算分析本方案项目总投资为232096万元，其中建安成本158655万元，其他费用73441万元。表二方案一总投资表序号项目名称用地面积（㎡）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）一建安成本1+

4、21586551地下　2031472000406292地上　740181　118025住宅部分　667781　99414其中联排　2400015003600洋房　1800013052349小高层　496209150074431底商　66778150010017回迁房　6279414369017商业部分　72400　18611其中集中商业　2000017903580新能源汽车展厅　500034581729五星级酒店　2500034588645写字楼　2000020794158幼儿园　24002079499二其他费用3+4+5+6+7+8734413土地费用370亩　52万

5、元/亩79374前期费用　　　68445配套费用　　　170246营业税费　　　162027开发费用　　　95698预备费　　　15865三总计一+二232096此文档仅供学习与交流此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除2、收入测算本方案项目总收入为270805万元，其中地下车库收入为25200万元，住宅商业销售收入为245605万元。表三方案一总收入表　项目名称建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）一次性收入地下车库销售收入42006000025200住宅销售收入604987　245605其中联排24000520012480洋房1800042007560小高层4

6、962093200158787底商667781000066778总计　　2708053、财务效益分析表四方案一现金流量表序号项目合计计算期123451现金流入2708050541619478281241406211-1住宅销售收入1788270357656258953648268241-2商铺销售收入667780133562337220033100171-3地下车库销售收入25200050408820756037802现金流出2320964084891960676623162602-1建设投入1586552980265879461571681602-2其他费用73441

7、1104526081215051481003所得税前净现金流量38709-40848-377992712049615406214累计所得税前净现金流量-40848-78647-51527-191238709本项目以《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中专家对房地产行业财务基准收益率的预测值12%作为本项目的基准收益率进行测算。根据《表四方案一现金流量表》可计算出：财务内部收益率：所得税前为16.57%。静态投资回收期（含建设期）：所得税前为4.05年。计算项目在折现率12%时，所得税前财务净现值为7279.68万元。通过上述财务分析，