浅析房地产开发过程中的工程成本控制.doc

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1、浅析房地产开发过程中的工程成本控制随着国家对房地产市场调控力度的不断增强，房产暴利时代已逐步远去，地产利润逐步向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降本增效，促进房地产企业由粗放型向精细化管理的转变，以有效控制建设工程成本，实现企业保值、增值，是当前房地产企业需要思考的方向。关键字：房地产成本中图分类号：F293文献标识码：A一、房地产项目成本构成房地产项目开发工程成木涉及因素诸多，按具成木构成，人致可分为四类：前期工程费；建安工程费；基础设施费；配套设施费。因此，房地产工程成本控制中存在的问题可分由事前

2、、事中、事后控制三方面加以分析处理。二、房地产项目工程成本管理现状虽然目前房地产企业在工程成木控制理念方面添入了新的管理模式，如招投标形式的多样，耳标成本的控制、实施动态成本管理等。但房地产项目工程成本控制环节中仍存在诸多不足之处，主要包括：（1）事前控制阶段：首先缺乏对产品的准确定位，因产品开发周期的延缓，导致资金的现金流不畅；其次在产品定位、方案设计方面局限于规划指标、户型等内容，缺乏对不同类别方案的比较以及销售与成本的比较、审核确定；再次企业对施工图的图纸会审不够细致，加之看图缺乏深度。设计的缺陷，致使了施工中诸多的设计变更、现场签证，从而增

3、加了工程建设成本。（2）事中控制阶段：易出现因设计图纸局部的考虑不足，造成清单控制价的准确度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方库，在工程建设周期上不能取得优势；未形成战略合作伙伴关系与规模采购优势，难以有效控制并降低耗材成本；为达到房屋预期外立面或其周边景观效果，工程现场变更随意性大，审核精细度等方血需加强。（3）事后控制阶段：工程竣工后，办理竣工结算时，“四方会签”（施工方、监理方、审计方、建设方）手续的完善性、资料的完整性、结算审计审核把关的原则性等还不够。企业项目间工程成本数据库建设不重视，经济指标缺少分析対比，不利于房地

4、产项目工程成木的综合比较和评判。三、关于房地产项目工程成本控制的改进方向房地产企业项目工程成本控制是一项长期、系统的改革过程，它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实，更是要将现代企业精细化管理的精神贯彻到企业管理的全过程中去。具体来说，做好房地产项目工程成本控制,应从以下四个方面进行改进：（-）牢固树立全员成本管理意识。企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维：工程成本是可控的，但工程成本控制并非仅是成本部门的个体职责，员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的重要条件o(-)事前控制阶段的成本控制措施第一、在土地拍卖阶段应遵循国家政策及房地产发展周

5、期规律，做好市场预判、调研及可行性研究。依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。同时应缩短项目开发周期，提高资金时间价值的关注度，在保证项目产品质量的前提下缩短开发周期，提前销售环节，把握现金流。第二、设计阶段是事前控制阶段削减项目工程成本的关键环节，该环节对工程成本的影响达到70%以上，并口-对建设投资与建设工期有直接的影响。企业应从两个方面强化其管理效率：一是推行设计标准化原则，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，成熟复制，保证方案设计的合理性、先进性；二是加大推进限额设计，在项目

6、开发上健全设计经济责任制。第三、施工阶段是事中控制阶段的必要环节。同时该阶段也是项冃资金投入最大的阶段。施工阶段是招投标工作的延伸，是合同的具体表现。施工阶段的成本控制实质上就是对中标单位履约行为的管理，其主要工作有：一是强化合同管理的约束性；二是从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制工程项目投资。第四、做好竣工结算是事后控制阶段的关键环节。因为此时是控制建安造价的最后一关。竣工结算前，首先对于验收中存在的需整改的，项目需完善整改后方可办理结算，并严格履行竣工验收手续，并及时收集、整理相关资料确保完整性；依据合同相关条款，逐条核定已完施工

7、工程量、取费及单价等；妥善处理工程中的争议签证并及时清理项目增减工程情况，尤其要重点审定材料价差与政策性调整工程；同时，为确保结算质量及投资性收益，企业可以引入工程结算复审制度，多重审核。具次，需高度重视项冃的后评价工作与丿力史成本数据库完善工作。