房地产经济理论与实务.doc

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1、【主要内容】　　第一节　房地产征收征用概述　　第二节　房地产征收的前提条件　　第三节　房地产征收的权限和程序　　第四节　房地产征收的补偿和安置　　【内容详解】第一节　房地产征收征用概述　　1.房地产征收概述　　1.1房地产征收的概念　　·是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为　　·本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有　　·征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权　　1.2房地产征收的类型　　·集体所有的土地征收　　·单位、个人的房屋及其他不动产征收　　国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）　

2、　集体土地上的房屋征收　　其他不动产征收　　1.3房地产征收的限制条件（三条件）　　·征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收　　·征收必须严格依照法律规定的权限和程序　　·政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿　　2.房地产征用概述　　2.1征用的概念和限制条件　　·概念　　指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为　　·限制条件　　征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用　　征用应符合法律规定的权限和程序　　使用后应当

3、将征用财产返还被征用人，并且给予补偿　　2.2征用的特征　　·征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）　　·国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力　　·不转移所有权－只转移使用权，用后返还　　·既适用于不动产也适用于动产　　2.3征收与征用的异同　　·共同点（两点）　　强制性，都不必得到财产所有权人的同意　　补偿性，都应给予补偿　　·区别（四点）　　征　收征　用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定第

4、二节　房地产征收的前提条件　　1.公共利益的界定　　·房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内　　·但公共利益如何界定，目前还未达成共识　　2.公共利益的特点（四特点）　　·公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上　　·公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题　　·公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性　　·公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突　　3.商业利益与公共利益的关系　　·商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的　　·商业利益是否构成公共利益，应

5、结合实际情况作出判断第三节　房地产征收的权限和程序　　1.集体土地征收程序（五步）　　1.1申请　　·申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，三个除外　　乡镇企业用地　　农民宅基地　　乡镇村公共设施和公益事业用地　　·申请形式　　根据总体设计一次申请　　分期建设的分期申请　　·向哪个部门申请　　向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请　　·《建设用地申请表》附件　　建设单位资质证明　　项目可行性研究报告批复或其它批准文件　　建设项目用地预审报告　　初步设计或其他有关批准文件　　建设项目总平面布置图　　占用耕地的，必须提出补充耕地方案　　建设项目

6、位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告　　1.2审查　　·土地行政主管部门进行审查，提出建设项目用地预审报告　　·市县土管部门拟订或编制以下资料（收到申请之日起30日内）　　农用地转用方案　　补充耕地方案　　征收土地方案　　供地方案　　建设项目用地呈报说明书　　土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图　　勘测定界图及勘测定界技术报告　　地籍资料或其他土地权属证明材料　　土地有偿使用合同及说明　　城市规划图和村庄集镇规划图　　·报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查　　·上级土管部门再报同级人民政府审核　　·再逐级上报有批准权的人民政府，将

7、资料送同级土管部门审查　　1.3批准　　·农用地转用方案和补充耕地方案的条件　　符合土地利用总体规划　　确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标　　占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求　　单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件　　·征收土地方案的条件　　被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的　　补偿标准符合法律、法规规定的　　需要安置人员的安置途径切实可行　　·供地方案符合条件　　符合国家的土地供应政策　　申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求　　划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件　　以

8、有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定