住宅工程小业主投诉主要问题和其防治措施

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1、住宅工程小业主投诉主要问题和其防治措施　　中图分类号：F287.8文献标识码：A文章编号：近年来，整个建筑行业的施工质量水平有所下降，质量投诉比例有所增加，特别是住宅工程的小业主投诉率居高不小，为减少住宅工程的业主投诉率，提高分户验收的一次交验合格率，笔者结合多年的施工项目管理经验，对住宅工程小业主投诉的主要问题进行了分析与汇总，研究了相关问题的施工过程防治措施，现归纳总结如下：一、外檐窗户渗漏水（一）外檐窗户渗漏水原因副框与墙体、副框与主框细部处理差，封胶不严。（二）施工过程质量控制措施①剪力墙上预留窗洞处的模板加固与混凝土浇筑必须格外

2、重视，保证预留洞尺寸准确、方正平整，避免出现洞口尺寸与副框之间缝隙过小、过大或不均匀等现象，影响缝隙封闭效果；②副框与墙体、副框与主框之间应用聚氨酯发泡或防水砂浆封闭严密，封闭前应撕掉窗框保护膜，封闭时缝隙另一侧用木板等封严，发泡剂要求在10～15min内压实；14③窗框与最终墙体的接缝处应封胶严密，墙体处应平整、顺直，不应受装饰面的影响；④若外檐涂料为弹涂，窗套交界处则易封胶不实，可在窗套四周局部改为刷涂或辊涂，有利于封胶，杜绝漏水；⑤檐口、阳台、雨蓬等有排水或引水要求的部位，应抹鹰嘴和滴水槽，滴水槽应顺直整齐、位置适宜，滴水槽宽度和深

3、度均不小于10mm，滴水槽端距墙面宜大于20mm，同一栋楼的滴水槽端距应保持一致；⑥窗台应内高外低、内平外坡，外窗台至少2%向外找坡。二、厨卫间楼地面渗漏水（一）厨卫间楼地面渗漏水原因①设计图纸要求不正确，如地面标高、地面坡度、地漏形式、防水要求等未做具体说明，对此，施工人员未认真进行图纸审查和研究，盲目凭经验施工，造成差错，引起渗漏；②土建施工对厨卫间楼面混凝土浇筑质量不够重视，管道预留口偏位，上下错位，致使安装管道时剔凿地面，扩大了预留孔洞尺寸；浇筑管道四周空洞部分混凝土时，界面凿毛不到位、清理不干净、浇捣不密实、浇捣后不重视养护，致

4、使混凝土质量低劣或有干缩裂缝等；③地漏标高不准确，导致地漏安装时剔凿或修补，致使根部防水被破坏，二次修补不到位；④卫生间排水管道的固定钉子未设置限高，导致首层聚氨酯防水被破坏；14⑤地面坡度设置不正确，防水层施工不认真等。（二）施工过程质量控制措施1.编制施工方案和技术交底时应注意结合工程使用功能特点，明确以下质量要求：①厨卫间楼地面标高至少应比一般地面低20mm；②厨卫间楼地面结构四周的边梁应向上翻起，高度宜为150mm，防止水从四周墙角处向外渗漏；③厨卫间楼地面应有2％-3％坡度坡向的地漏；④管道支（托）架应注明用料规格、间距和固定方

5、式；⑤横向排水管应有2％-3％的坡度，以致排水通畅，防止涌水上冒；⑥竖向排水管每层应设置清扫口，一旦发生堵塞，便于及时清扫；⑦地漏应该设有防水托盘，防止地面污水沿地漏四周向下渗漏；⑧管道安装好后，必须进行注水试压（给水管）和灌水试验（排水管）。2.土建施工质量控制要求①楼面上预留的管道孔洞上下位置一致，防止出现较大误差；14②现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层；洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼板厚度的2/3处，待砼凝固后进行24h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂

6、浆填塞；管道安装后，应在管周围进行24h蓄水试验，不渗不漏后再做防水层；③防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处抹成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于300mm；④防水施工结束后应作蓄水试验（蓄水20～30mm，24h不渗透为合格）；⑤防水合格后方可铺设地面面层；铺设地面前，应检查找坡方向和坡度是否正确，保证地面排水通畅。（3）安装施工质量控制要求：①座便器在楼板上的排水预留口应高出地面标高（建筑标高，即地面完成后的标高，下同）10mm，不得低于楼面；②浴盆在楼板上的排水预留口应高出地面标高10mm，浴盆的排水铜管插入排水管内长度不应

7、少于50mm；③上下管道的接口缝隙内缠绕的油盘根绳应捻紧，并用油灰嵌填严密；④排水管道应用吊筋或支（托）架固定牢固，排水横管的坡度应符合要求，保证排水畅通；⑤安装过程中凡敞口的管口，应用临时堵盖随手封严，防止杂物掉入管内；14⑥管道安装后，应及时进行注水试压（用于给水管）和注水试验（用于排水管）；⑦地漏安装标高应正确，地漏接口安装好地漏防水托盘后，仍应低于地面20mm，最终地漏口完成面至少要比相邻地面低5mm，以保证满足地面排水坡度。三、墙面空鼓、开裂（一）墙面空鼓、开裂原因①基层清理不干净或处理不当；②墙面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很

8、快被基层（或者底灰）吸收，影响粘结力；③配置砂浆和原材料质量不好，使用不当；④基层偏差较大，一次抹灰过厚，干缩率较大；⑤线盒往往是由电工在墙面抹灰后再安装，由于没有按抹灰操作规程施工，过一段时