某地块商品房立项申报建议书.docx

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1、审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项FI北至二号支路，东北向距钱江三桥约1・5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。（二）经济技术指标项H主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面

2、积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位ifii积45平方米注：①木项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所恥套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米;③不考虑70/90政策的限制。项H户型结构建议表户型ifii积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）户数（户）90以下两室两厅10%9090-140=室两厅30%130140-180三/四室两厅55%145、170180-200四室两厅5%185合计100%二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市

3、场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止口前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到H前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项H所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。口近几年项F1周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止H前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格己经

4、达到18000元/平方米，对于本项H来说，有比较大的上升空间。（二）项H本身可行性结论项仃所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，牛活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项H周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近儿年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项H而临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场

5、机会。（三）经济可行性结论由于本项Fl地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做屮档精品项中档装修成木按照3000元/平方米。预估住宅均价在2500070/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36刀元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米,土地楼而价格控制在世元/平方米。(四)项FI建议本项H整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项FI处丁滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏

6、支撑高端产詁定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘屮除与少数精装修产品形成竞争外，木案主要的竞争对手是木公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体山场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年小，由丁•対通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项口由于受到90/70的政策限制，n标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求血此轮的市场快速消化过程屮并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江

7、公寓项目之间。第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值(GDP)4781.16亿兀，按可比价格计算,比上年增长11.0%,连续18年保持两位数增长。其屮：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元,第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6%、9.0%和13.8%。三次产业结构由上年的4.0：50.2：45.8调整为3.7：50.0：46.3o全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP

8、为70832元，分别增长9.4%和10.1%,按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。国民生产总值及增长率（亿元）:%)1614n12°10864202、非公经济活跃，比重不断提升。在全市生产总值屮，非公有制经济所占比重已达到68.6%,比上年提高1.2个百分点，其小个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8%上升