天津富力新城2014年营销推广方案54p.pdf

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1、富力新城2014年营销推广方案易居谨呈2014.3前言2014年天津房地产市场竞争将愈发激烈，但却是挑战和机遇并存的一年尤其是在团泊湖，其从初见端倪到逐步成熟富力的加入，必将使其锦上添花易居会通过积极而专业的应对策略与更加激昂的斗志为富力品牌打好富力新城一战！目录市场背景项目解读客户定位任务指标销售模式[PartOne]市场背景市场背景主要竞争项目位于团泊湖和天嘉湖板块，区域内休闲度假地产供应量巨大，存量约715万㎡，均拥有微观格局良好水景附加值，本案处于红海竞争。重点项目一览总建面存量月均去化年均去化区域项

2、目名称容积率（万㎡）（万㎡）（套/月）（套）金地长湖湾460.74325300仁爱鸿雁岛50.73.216192静海·团泊湖板块中惠团泊湾211.216.9448团泊泊湖林奇郡431.2341.3896湖团泊湖光耀城240.7511.214168融科伍杄岛400.6838.729—招商依云郡261.1920.4336津南·天嘉湖板块中信公园城2511.0122430360天嘉星耀五洲3001.0923620240湖海尔家国天下891.580.7560市场背景宏观走势环内外溢型改善及二套客群将大幅增多，天津别墅

3、市场前景看好；机会区域偏好团泊区域近几年别墅市场逐渐成熟，周边环境及配套逐渐完善，成为机会别墅购买群体热衷区域之一；微观格局区域内旅游养老地产供应量巨大，本案处于红海竞争，要取得较好的压力销售业绩，本案面临挑战和压力不言而喻；——本案市场验证——宏观有机会，微观压力大思考市区溢出效应给环城区县带来一定客户基数环城别墅销售量逐年上扬趋势显著但周边团泊湖、天嘉湖项目众多，陷入红海竞争格局我们如何突破区域流量，成为区域乃至全天津的热销项目我们需要站在全天津市的格局下进行目标的去化思考[PartTwo]项目解读项目解

4、读通过对竞品和类品的对比，我们总结出——品牌效应区域潜力社区规划•面积段符合区域主流，100%附加值超大•津王、中央大道两条核渲染•富力品牌号召力强•创新类叠拼保证流量优势心干道交汇处•天津南部客户基数大•地下行车、下沉式庭院增加•滨湖水景运用产品品质•社区内部配套规划丰富•区域内有金地等知名规避•总价段与核算单价比于红海劣势品牌•动线上多竞品项目拦截市场不具有优势•仁爱等地方强势品牌转化[PartThree]客户定位客户定位别墅客户定位标准型别墅宜居生活改善生活追求者主力160-180㎡主力100-130㎡

5、赠送160-180㎡赠送60-110㎡180㎡以上入门级别墅别墅生活赠送180㎡以上次主力实现梦想圆梦者舒适型别墅优质生活优质生活评鉴家客户定位客户定位产品类型置业关注点客户归类休闲180平以上资源占有市区主动外溢的低密居度假（双拼）身份标签官商、成功人士住置业需求二次置业别墅产品养老投资型160-180平产品品质市区财富实力人群（联排）周边配套的养老需求功成名就的退休族群环境、面积改善型130-150平居住环境投资精英集合本地的品质改（叠拼）湖景资源善型客户品牌追随者、社会新贵一族圆梦首置型100平性价比受

6、总价限制的刚需（类叠拼）开发商品牌私营业主、城市中产首改客户按产品及户型面积段排序客户定位客户定位上牵下引中心环抱市区南部静海地缘市核心区域高端客户高端客户中高端客户吸引主动外溢的截留竞争深入挖掘休闲度假客户或别墅圆梦者[PartFour]任务指标任务指标总货值11.95亿；货量梳理别墅共526套，货值9.42亿、高层共348套，货值2.53亿；2014年二季度货量2014年三季度货量三期高层三季度货量（三期高层）面积：3.61万㎡金额：2.53亿元二季度货量（一期一批别墅）四期高层一期一批别墅（联排48套、

7、叠拼144套）面积：2.84万㎡金额：3.4亿元一期二批期别墅二季度货量（一期二批别墅）（联排66套、类叠拼90套）面积：1.94万㎡金额：2.4亿元二期别墅二季度货量（二期一批别墅）（联排152套、双拼26套）面积：3.07万㎡金额：3.7亿元备注：2014年住宅新增货量为11.9亿元（其中别墅均价12000元/平米，高层均价7000元/平米）任务指标10个亿11.95亿的总货量，10个亿的销售任务，总去化率为84%！任务指标针对2014全年10亿的任务指标，对各月的任务进行指标分解。别墅共计成交指标分解5

8、26套，总金额为9.42亿，高层共计成交70套，0.58亿。富力新城2014年月度目标分解月份7月8月9月10月11月12月合计成交套数（套）1821219893（40）62（15）40（15）596（70）成交面积（㎡）25,77117,86614,5417,5626,7033,94576,390成交金额（亿）3.012.232.011.22（0.33）0.92（0.12）0.61（0.13）10