木渎地块调研.doc

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1、苏地2010-B-51号地块（一）基本参数地块位置面积(㎡)用途出让年限规划技术指标起报价（元/㎡）建筑面积(平方米)楼面单价(元/㎡)容积率建筑密度绿地率吴中区木渎镇苏福路北侧珠江路西侧34324.7商服用地40≤3.0≤50%≥20%9272102974.13039.7（二）地块形状（三）地块方位示意及周边环境地块实景照片地块实景照片苏福路实景照片（四）重点项目调查悠尚生活广场一简介：现代建筑造型，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，悠尚生活广场，位于凯马广场中心区域，北接苏州高新区、东接吴中经济带，西临太湖风景区，为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一

2、体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。附近高端休闲场所较多，发展潜力较大，悠尚生活广场区位优势明显，其一、太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景。位居凯马广场核心区域，项目周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，周围全是汽车城包围。注：项目照片注：项目区位图二项目基本数据：物业类型：普通住宅售楼处地址：苏州市木渎中山东路中澳会展...建筑类别：多层,高层规划总面积：16023平米规划户数：348户产权年限：40年容积率：2开发商：苏州凯美房地产开发有限公司绿化率：20%车位数：164

3、个商铺：均价1.6万/平米左右（已售完）面积：120平米三层公寓：1.1万/平米（精装）面积：40-50平米珠江新城一简介：由两幢10层的小高层组成，还配有8243平的地下车库，1层为商铺，2-10层为酒店式公寓，珠江新城位居凯马广场核心区域，周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，南环高架西延即将与珠江新城无缝对接。户型均全南朝向，采光较好。位居凯马广场核心区域，45平米的酒店式公寓，4.95米挑高，所有产品均采用全南户型，没有朝北户型，最大程度保证采光通风。注：项目照片注：项目区位图二项目基本数据物业类型：商住两用建筑类别：多层规划总面积：14185平米装修情况：毛坯建筑面积

4、：37017平米规划户数：556户开发商：苏州信德房地产开发有限公司车位数：175个商铺：均价2.3万/平米左右面积：30-300平米单层，层高4.8米进深9米，得房率98%，无公摊面积公寓：8700/平米-9300/平米，挑高4.95米，毛坯。面积：44-48平米（五）项目规划方案及主要技术指标按照建筑规划要求，项目初步定位为3层的裙楼,并有2栋塔楼的产品定位按照上述定位进行经济指标概算:1、地价（按基础起拍价计算）：3.18亿元，签约时付50%即1.59亿元，剩余要求2011年3月7日前付清。契税0.1亿元。即土地成本在3.28亿元左右。2、建安成本：按容积率计算，项目总建筑面积

5、可达102975㎡,其中，商业建筑面积占50%为51487.5㎡，塔楼建筑面积为51487.5㎡，按商业建筑建安成本3000元/㎡算（并考虑到需建设一部分地下停车场及人防），建安成本约需投入约3.09亿元以上。3、总销售额：按建筑面积102975平方估算，商业部分三层裙楼销售价格为：51487.5㎡*16000元/㎡（均价）=约8.24亿元；办公部分（平层3.2米）销售总价为：51487.5*8000元/㎡=约4.15亿元。总销可达到约12.4亿元。4、税收按总销的12%估算，则约需1.45亿元。毛利润：12.4-（3.28+3.09+1.45）=4.58亿元，开发及销售周期约需时2

6、-3年。（六）建议木渎汽车城位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区15分钟，距苏州工业园区20分钟。是苏州最主要汽车销售及零配件集散中心。周边配套齐全，周边配套齐全：学校有：中小学、木渎实验小学、新区一中、科技大学、外国语学院等；景观有：凤凰山、苏州乐园、玉山公园等；综合商场有：凯马广场、华润万家、易买得大卖场等；银行有：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行等；还有中华园大酒店、石家饭店、大型娱乐城等娱乐设施。本地块处于苏福路与珠江路交界处，地理位置优越。所以建议三层裙楼部分可作为汽车零配件批发零售市场，发展潜力巨大。两栋塔楼

7、部分可作为汽车城配套的公寓及写字楼，且周边公寓项目销售情况良好，相信未来升值空间巨大。预计商业裙楼均价可售为：16000/㎡，公寓跃层4.5米精装均价：10000/㎡、写字楼毛坯均价：8000/㎡。（七）项目研判1、优势及机会u地块处于木渎凯马广场及长江路综合商圈核心版块，这里已形成了一个集专业市场、商务办公、物流运输等综合性商圈。u地块紧靠珠江路、苏福路交界处，凯马广场管理委员会，是苏州城西向木渎镇延伸的商业发展区域，地块所处区域将来肯定是片区的核心地区