基于业态组合的商业综合体空间优化探析.pdf

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1、基于业态组合的商业综合体空间优化探析■胡沈健刘诗涛[摘要]我国经济的飞速发展和近年来城市化进程的不断多商业综合体里的营业员比顾客要多。商业综合体着光鲜的建筑外观造型和得天独厚的地理位置，可推进，带来了巨大的商业综合体存量。伴随着消费方式的的“扎堆”和同质化的现象现在已经特别严重。在是显得冷冷清清，门可罗雀，楼层出租率甚至不到转变和同质化竞争的压力，许多既有综合体运营状况并不已建和待建的大型商业项目中，大部分布局在中心一半。通过调研发现，三里屯SOHO的业态分布存在理想。本文以业态组合为切入点，通过对南京、武汉

2、、大城区。从定位上看，绝大多数定位在中高端或是中严重的布局问题，其书店、内衣店、服装店、餐馆、连等多个城市实地考察和线上线下发放调查问卷的形式进端消费，业态相近、经营雷同，空间形式个性化不街舞教师、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态行了调研，分析了这些城市商业综合体在业态组合方面所足。导致竞争日益加剧，商业综合体活力不足。同时出现在同一层，严重影响了民众的购物体验。面临的共性问题。并围绕业态选择，业态布局、业态配比，二、调研现状问题分析3.业态配比不适应新时期消费模式提出了具有针对性的商业综合体优化策略，以期

3、能为今后为了了解现有商业综合体的问题所在，通过线在传统的商业综合体设计中，业态配比遵循的设计实践提供引导与参考。上和线下发放调查问卷的形式对商业综合体使用现5︰3︰2法则，即零售面积比例占50%、餐饮占30%、状进行了调研，共计发放256份调查问卷，覆盖全娱乐及其他占20%，但业态的组合并没有固定的配[关键词]商业综合体业态优化国20所城市。比模式。在调研的商业综合体中，有许多正是由于6056没有根据其周边的客群及商业环境进行适当调整，50过去的城市建筑功能较为单一，土地资源得不50导致其目前闲置门店空铺率非

4、常严重。到最大限度地利用。为了提高土地的利用效率，“综三、优化策略40合体”这一概念应运而生。我们通常将“商业综合341.灵活选择业态种类313030体”定义为以现代服务业为主导，包含两种或者两传统零售业受到电商的冲击，并不完全因为其种以上功能（商业、办公、酒店、酒店式公寓、展20经营的内容失去了吸引力，而是因为陈旧的商业模览、会议、文娱和交通等）的多功能复合型商业中9式在新技术面前失去了原有的竞争力。事实上，现10765444心。22222222代人的购物需求会越来越强，商业综合体需要体现0随着我国经济的飞

5、速发展以及近几年来城市化内江辽湖上北浙河陕四广广国重湖吉江台山山其自身的优势，即体验式消费模式。在业态选择方蒙苏宁北海京江南西川东西外庆南林西湾东西进程的不断推进，全国各地的商业综合体项目纷纷古面，应该更多地增加体验式业态，将部分陈旧的零样本数5650343130976544422222222涌现。据不完全统计，目前中国的商业综合体项目样本数售店铺业态整合转变成体验式。并且应该因地制宜，2约超过800个，总开发面积超过3亿m，并且这些图1调研城市分布（作者自绘）根据周边环境和消费人群的定位，确定自己的业态项目

6、主要集中在中国的一线、二线和三线城市。然由于土地的稀缺性以及不可复制性，并不是每选择。所以，商业综合体的商业环境、功能结构与而这些城市的发展速度并没有乐观到可以承受这巨块综合开发的土地都拥有极好的位置。因此如何对经营定位共同决定了不同业态的选择。量的综合体开发。并且伴随着现代居民消费方式的项目业态进行选取、组合，使其能最大限度地发挥2.统筹规划业态分布转变以及严重的同质化竞争压力，许多商业综合体各个业态之间的协同作用，进而实现价值最大化，消费者在同一楼层活动更为方便的，因此业态经营情况并不理想。因此，我们迫切

7、需要优化升级成为了综合体开发的关键问题。分布应该以应在同层水平方向为一个单元，在不同该类商业综合体，以重新激发其活力，消化现有的没有人气82的楼层，以适应不同的产品，其分布方式可以按商购物环境太吵杂58商业综合体存量，发挥其应有的社会功能。内部光线过暗23品类型分布和按主题类型分布。但无论采用哪种方一、背景分析室内温度过热（或过冷）15式，它应该都基于普通商品的共性来进行整体规划。建筑外形不好看261.商业综合体高速增长内部流线复杂，容易迷路47在建筑体量方面，通过调研发现，当采用小体停车位不足67根据莱坊在

8、2014年9月发布的《商业综合体的量空间时，我们更需要进行紧凑型的设计。尽量以交通拥堵80发展趋势及成功要素研究报告》显示，至2014年年周边道路导向性差50单一业态为主导，并合理利用地下空间。当采用大购物体验环境脏乱差45底，国内主要城市综合体存量面积（此处的综合体层高过低，空间感受比较压抑31体量空间时，应该注意业态布局的可达性，合理引2走道过窄（或过宽）24存量面积不包含住宅部分，下同）达到3