旅游房产经典案例分析.pdf

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1、房游－旅游房产旅游房产经典案例分析文/柯炜自从与旅游有关的房地产在国内开始开发，华侨城、宋城、城市向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可中信国安、中坤地产、新希望、鲁能、华宇、今典、官房等大能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，型企业集团就携巨资进入这个领域了。乃至旺地，再开发房地产项目。本文将分类型对成功经典案例进行分析介绍。让我们看两个“先开发旅游项目，后开发商品房”的成功案例：宋城集团，1996年投资4亿元人民币购买杭州郊区5000一、先开发旅游项目，后开发商品房亩荒地(原为垃圾场)，开发大规模主题公园—“杭州乐园

2、”，先开发旅游项目后开发商品房的操作，主要针对大城市的并由此获得五大利润来源，包括荷兰村、生态公园、马可·波郊区地段，由于“级差地租”效应，位于城市郊区的土地一般罗之旅主题公园的观光旅游收入；氡温泉度假村、商务酒店等都很低廉，且离市中心越远，价格越便宜。地产商可用较低的餐饮、住宿收入；水上会议中心、高尔夫球俱乐部、网球俱乐代价获得巨量的土地储备。部等休闲会所收入；地中海别墅、水街私人酒店等房产收入；驱动地产商购置此类土地的动力有两个方面：一方面考虑旅游高等院校收入。通过杭州乐园的开发不但获得了现金流，52-53更带动了人流、物流，最后开发景观房产—

3、天城房产。销售如果开发商依然开发满足长期居住需求的商品房，将会因市场价格数年前就已超过3500元／平方米，比周边房产高一倍。地需求错位造成销售的失败。所以在这样的地块上适合开发“第价则由购置时的8万元／亩涨至80多万/亩，上涨10倍以上，二居所”，用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需目前销售价格已超过6000元／平方米，地价亦成倍上涨。求。深圳华侨城更是一个“先开发旅游项目，后开发商品房”让我们看看海南：近年来，海内外到海南旅游的人数不断的成功经典案例。1985年的华侨城地块还是一片荒滩，华侨城增多，不少北方游客萌生了在海南购房或为父母购房

4、安享晚年引进的第一个项目不是办工厂、搞房产，而是在没有任何旅游的愿望。于是，房地产发展商为内地不同需求者量体裁衣，建资源的情况下兴建了中国第一个人造旅游景区—锦绣中华微造了候鸟式的“度假房”和落叶归根的“养老公寓”，受到外缩景区，这是中国第一座主题公园，也是世界上规模最大的微省消费者的青睐。海口不少居住小区已出现了“东北村”、“华缩景区，其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全国主北村”和“西北村”。位于海口市海甸岛沿江五路的宝阳花园题公园之首。在此之后华侨城才推出了自己的房产项目—意大利风情的超大规模豪宅“波托菲诺”，再现地中海亚热带海滨城市观

5、赏特点。项目市场定位是华南地区最大的豪宅社区，主要目标客户为深圳、香港及周边地区的富有的成功人士。整个小区的总销售额将超过100亿元。由以上的案例可以得知，这种先开发旅游项目，后开发商品房的操作是可行的。但是此种开发需要发展商在前期有巨量的资金投入，这就要求发展商不但有机遇能够拿到相应的土地，还要具备相当雄厚的资金实力。另外我们还应清醒地认识到华侨城的成功是有其历史因素在里面的，深圳作为当时中国最出名的经济特区，吸引了全国各地的人去深圳参观考察，也正是这些人流才确保了锦绣中华等主题景区的成功，在这之后全国各地仿造华侨城的做法建了很多的人造景区，但大

6、部分以失败告终。二、度假地第二居所“度假地第二居所”操作主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。其与“先开发旅游，后开发商品房”操作所面向的目标客户将完全不同，因为“先开发旅游，后开发商品房”主要是大城市郊区地段，地产商所开发的商品房主要还是用来满足当地城市居民的第一住所需求。而旅游度假地的特点是：一般当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。房游－旅游房产早几年就盖好了，销售一直不理想，转变为第二居所概念，现客户将不再限制于当地居民

7、及休闲度假消费者，而是扩大到了在100多套房子，几乎全被外地人买光。热销的世贸雅苑、西有富余资金的所有家庭。海岸、阳光经典、富丽花园也几乎都是外地人的天下。积压了其次产权酒店是一个消费产品，小业主购买产权酒店产品十多年的港式公寓银谷苑尽管在房子设计结构方面不如人意，的同时，一般酒店管理公司将赠送若干天酒店客房的免费住被第一投资接手后重新包装为第二居所推向市场，400多套房宿，通过一个交换平台(如友择度假交换平台)，小业主在获得子被外地人买走了一半。实在的房产证明、稳健的投资回报的同时还将在全国各地度假但是值得注意的是，在旅游度假地兴建房地产项目，必

8、须时享受免费住宿。考虑与旅游景区的协调、对景区文化内涵的发展及延伸，如果产权酒店是目前最流行的旅游房地产业操作，它之所以受