我国高房价成因研究和调控建议

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1、我国高房价成因研究和调控建议　　[摘要]近十年来，尽管中国政府出台了一系列的宏观调控措施，但房价依然居高不下。受土地市场和住房金融政策的影响，2013年房价仍有上升趋势。然而，房价的非理性持续上涨，对整体经济的运行具有一定的负面影响。中国政府一直致力于扩大内需，但高房价现象对于消费具有挤出效应，不仅导致城镇居民消费水平的下降，同时阻碍居民消费结构升级和消费层级的提高，成为扩大内需的绊脚石。为了消除高房价对居民生活和整体经济运行的负外部性，政府必须加大调控力度、完善房地产运行的政策措施、加快城镇居民住房保

2、障体系、稳步推进城镇化，使房价回归理性，房地产市场趋于正常化。本文通过阐释投资渠道单一、房地产税收结构不合理、住房需求高涨和地方政府对土地出让金过度依赖、宏观政策的短期效应等方面，分析我国高房价的成因。最后本文提出对我国高房价的调控建议。[关键词]高房价；房地产税收；城镇化；土地出让金[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0058-051引言14对于消费者来说，房子是刚需商品，其价格弹性相对较小。近十年来，中国的房价继续上涨势头明显。高房价在拉动经济增长的

3、同时，也增加了消费者的生活成本。学术界对高房价的成因有不同的看法。李伟（2011）认为高房价的原因是土地制度和土地供给的有限性[1]。还有观点认为，对住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购买热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨，房价开始上涨[2]。杨慎（2003）、包宗华（2004）认为底价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。周京奎（2005）对中国多城市的面板数据分析发现利率对房价的影响为正[3]。王祖山（2007）认为房价的高涨因为多期住房集中。高波、毛中根（2006）认为汇

4、率冲击是房地产泡沫演化的一个诱因[4]。DelNegroandOtrok（2007）检验了货币政策对房价波动影响的程度，发现在美国货币存量对房价的冲击不容忽略。郁文达、陈光慧（2011）通过数据分析说明购房贷款和房价之间的关系最为紧密。本文将从以下五个方面进行阐释，中国高房价的成因，最后本文提出对我国高房价调控建议。2我国房地产高房价的成因分析近十年来，我国房价整体上呈现高速增长态势。分析房价上涨的成因对了解房价变化规律及政府对房价调控政策的选择有着重要的意义。房价的上涨是多因素作用的结果，本文仅从以下

5、五个方面进行分析。2.1居民收入增加，投资渠道不丰富14资金大量涌入房地产市场，造成住房投资性需求的一个很重要原因就是中国的投资市场不完善，金融体制不健全和投资渠道不丰富。改革开放以来，中国在稳定的内外部环境下，经济发展迅速，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入也随之成倍增长。大部分人已经不再通过存款获取微薄的利息收入，而是转向了投资。近十年，中国的房地产业发展迅速，加之目前中国投资渠道的不丰富，很多人把资金投向房地产市场，增大了房地产行业的投机性投资，助长了房价的上涨。2.2房地产税收结构的不合理14近

6、十年来，中国的房价不断上涨，在一定程度上增大了居民生活的成本。2000年全国住宅均价为1948元，2012年全国住宅均价为538265元，上涨了176%。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，房价上涨幅度更为明显。北京在2000年房价为4997元，在2012年为33151元，涨幅高达564%。与此同时，城镇居民人均可支配收入增长幅度小于房价增长幅度。同时，中国目前的房价收入比远高于世界银行公布的标准。近十年，国家针对房地产出台了一系列的宏观调控措施，而在土地、信贷、税收三大政策手段中，税收调控更为频繁。但

7、是通过观察房地产调控政策的实际效果，房价越调越高。由于住房是刚需商品，其价格弹性较小，又因为税收的增加提高了住宅的价格，于是房价呈现逐年上涨的走势。目前中国18个税种中，涉及房地产的有10个。其中，有5个税种仅在房地产业征收，分别为城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税和土地增值税。2003年，这5个税种的税收合计90075亿元，2012年5个税种的税收合计10060088亿元，9年时间里仅针对房地产业的税收增加了11068倍。资料来源：根据《中国统计年鉴2012》整理得出。图22004—2012年房

8、地产税收情况及其占GDP比重资料来源：《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部、国家税务总局。14从图2中可以看出，税收占当期GDP的比重呈逐年上升趋势，从2004年的1609%增长到2012年的1937%。近十年来，中国政府用于民生的支出规模逐年增加，但民生的改善要以政府收入的高增长为支撑。从税收占当期GDP的比重来看，税收成为中央政府用于支出民生的重要来源。2004—2012年，中国税收以年均13.8%的速度增长。其中，每年房地产