酒店式公寓营销策略.ppt

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1、昆山市酒店式公寓分布1昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区；城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。东方国际华庭东方丽池蓝海领御中航城翡翠名都凯迪城中基高尔夫隆祺丽景鹿城一品仅限本次市调楼盘2项目名称昆山上海浙江外籍其他东方国际华庭39%26%4%3%28%东方丽池21%45%9%13%12%蓝海34%39%14%4%9%领御51%22%7%2%18%中航城28%52%10%3%17%翡翠名都31%41%13

2、%1%14%凯迪城25%36%19%10%10%中基高尔夫41%48%5%4%2%隆祺丽景30%50%10%3%7%鹿城一品48%28%12%4%8%平均值：35%39%10%4%12%根据详细调查昆山的酒店式公寓39%依靠上海客购买，35%本地客购买，浙江客人也占到了相当一部分比例，其余份额分别是昆山当地的外资企业中的非大陆人士和其他区域的外地客组成。在本次调查中发现，纯投资者占到70%，投资建自住占到20%，纯自住的只有10%左右。3项目名称產品賣點东方国际华庭市政府區域，70年產權精裝修，促銷多东方丽池城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率蓝海周邊配套齊全，精裝修有台商

3、客源支撐领御地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报中航城大盤社區，精裝修低總價翡翠名都交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價凯迪城生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報中基高尔夫坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報隆祺丽景座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報鹿城一品位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套本次調查中大部份酒店式公寓裝修標準在1500左右的硬裝，隆基丽景和中基高尔夫为超高标准2500元/㎡豪华装修（硬装、软装、家电全配）除了少数楼盘没有包租外大部分项目都包含3年以上的包租回报率在6%左右70年产权的酒店式公寓相对客户吸引力还是不小，以上70年产权的酒

4、店式公寓基本销售情况都不错。PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析4项目名称装修导向市场适应度东方国际华庭自住居家型（结案）较好东方丽池长租居家、短租商务（尾盘）较好蓝海商务型（尾盘）较好领御居家型（尾盘）一般中航城居家型一般翡翠名都居家型较差凯迪城居家型一般中基高尔夫商务型（尾盘）非常好隆祺丽景商务型非常好鹿城一品商务型（尾盘）较好由上述客户导向分析可以看出，大部分投资客户关注的是产品功能性趋向于酒店一站式配置和管理，10年之前的老产品都偏向居家功能及装修，成本较低，但很难面对现今客户群体对个性化及舒适度的要求。中冶昆庭总套数1547套，目前推出372套，已售50套。——地理位

5、置较远，配套不完善，装修缺乏主题隆祺丽景国际：总套数833，已售695套。——依托五星级酒店概念，成功装修及物管配套中基高尔夫：总套数183，已售85套。——装修符合市场需求，地理位置较好，但户型较大价格较高景秀丽都广场：总套数183.，已售33套。——主打城区地段，装修缺乏主题个性，推广较少——————部分竞品近期销售数据风格选型客户对风格的选型分散，甚至提出其他风格问题：让客户在各类风格中选择自己喜欢的风格，同时选择相应的色系我喜欢简约的风格，不喜欢中式的，中式家具可以看，但不适合住。——晋女士不喜欢欧式的样子，喜欢活泼和有情趣一点好——李小姐实际上，对装修风格的的各异的品味

6、，是我们最大的困扰，相信也是各类酒店全装修标准化过程中，所有开发商会遇到的最大困扰我喜欢极简的感觉，就是中鹰黑森林那种感觉——胡小姐晋女士偏向的简约风格李小姐选择了有女性风格的粉色系胡小姐很喜欢简单而整洁的效果实在很难选，我会选优质装修公司帮我，直到自己满意为止——袁先生袁先生表现出对各类选型的抗性要现代，又要欧式的感觉，黑胡桃木太深了，取个中间色即可——张小姐张女士不喜欢太古典，希望色系温暖三.客户推导3.目标客户市场研判装修房是未来主流发展方向，未来三年装修房供应集中，竞争激烈据不完全统计，2010年下半年至2011年上半年市中心将有三个以上的项目以精装修形式进入市场，可售面

7、积达80万平方，未来竞争激烈；从销售速度来看，总价中由于加入装修比例，从一定程度上抬高了房价，与周边竞争个案的总价优势即将失去，且去化速度相对较缓，难以在短期达到迅速回笼资金的目的；从后续维护及风险责任来看，根据最新江苏省精装房新《标准》规定，开发商是装修质量的第一负责人，最低保修期为有防水要求的卫生间等房间的防渗漏为5年，供热供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年，从今后维护及运营成本上大大增加开发商的成本及责任风险；三.客户推导3.