中兴大城投融资原创系列-产业园区投融资模式研究.doc

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1、中兴大城投融资原创系列 产业园区投融资模式研究编者按：一、概念梳理产业园区，又称工业园区，是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。中兴大城投融资原创系列 产业园区

2、投融资模式研究编者按：一、概念梳理产业园区，又称工业园区，是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。中兴大城投融资原创系列 产业园区投融资模式研究编者按：一、概念梳理产业园区

3、，又称工业园区，是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。而投融资模式，是指对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。由于在投融资过程中，项目的资产收益特性

4、直接影响投资者的决策，因此，不同资产收益特征的项目应该具有不同的投融资方案，对产业园区投融资模式的研究就需要首先对各种园区内各项目的资产收益特征进行分析，然后研究具有相同收益特征的同类项目的融资方案。二、产业园区投融资的一般路径及其三大要素我国产业园区的开发和建设虽然有多种不同的具体形式，但归结起来，依然表现出了许多共性，图1展示了产业园区从开发到建设的一般路径。图1产业园区开发建设的一般路径三、产业园区投融资的三个阶段产业园区的开发和建设是一个漫长的过程，从起步到成熟，至少需要五年时间。而根据不同

5、时间段内任务的不同，又可以将园区投融资划分为前期、中期、后期三个阶段：1.前期投融资：此阶段为平台公司的建立阶段。为了融资用于产业园区的投资建设，地方政府会率先搭建项目融资统筹平台，项目融资平台利用地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。2.中期投融资：此阶段为土地一级开发阶段。项目融资统筹平台会委托园区建设公司代理其进行基建和公服项目的开发。园区建设公司通过基础设施建设和公共服

6、务项目建设，使得园区土地熟化，实现价值增值，达到土地供应条件。3.后期投融资：此阶段为土地出让和招商引资阶段。达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通过“招”“拍”“挂”的方式进行出让。园区政府为了快速出清土地，一般会通过降价优惠的方式，吸引企业拍下，并与之签订协议。拍下土地的企业在园区内生产运营，其经营产生的利税构成园区政府重要的收入来源。四、产业园区投融资的三大要素在园区投融资的全过程中，有三大要素贯穿始终，需要我们明确划分与界定，方可深入剖析每一阶段的机制，发现潜

7、在的问题：1.投融资主体，即项目投资者和资金融入者，其中后者是使项目或资金增值保值并按契约向资金融出者支付权益的主体。2.投融资渠道，即资金的来源，包括政府财政、银行、资本市场、外资等。3.投融资方式，即资金由供给方向需求方流动借由何种金融工具完成，如商业信贷、股票等。图2投融资模式的三大要素示意图根据以上，将产业园区路径融入模式，总结产业园区投融资三要素如下，如下图所示：图3产业园区投融资模式的三大要素五、园区投融资模式解析园区开发建设中的三次资金需求在园区的开发和建设过程中，有三个重要环节会出现

8、潜在的资金需求。第一次（前期投融资）：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的政府无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。第二次（中期投融资）：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区政府一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金