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1、会学习}ACCOUN丁NGLEARNING一!案例基本概况绿地房地开发有限责任公司1以下简称/绿地公司,).成立于2007年12月,注册资本7000万元(系法人股);经营范围:房地产开发!房屋租赁!物业管理!建材!装演材料!电器设绿地房地产开发有限公司备维修!绿化!劳务服务!水电安装!维护服务等;截止2011年12月31日绿地公司账面资产总股权转让价值评估案例分析额13990.1万元,其中:存量房面积川19.57平O文/程德元方米,账面值7166.57万元;负债总额2390.43万元;净资产11599.
2、68万元,其中:实收资本7000万元"作者简介:绿地公司拥有的存量房产为:(l)天上人安徽铜陵华诚资产评估有限责任公司总经理,中国注册资产评估师!中国注册会计师/资深会员/!间1至6层商业用房4417.63平方米,账面价值注册税务师!高级会计师上海财大!上海国家会计学院/会计硕士/.安徽省首批会计领军人才在1367.35万元;(2)明珠大厦1至4层商业用房5中国注册会计师6!5中国资产评估6!5财会学习6!5中国税务6等期刊上发表论文35篇6189.44平方米,账面价值5600.87万元;(3)茂源大市
3、场15个车位512.14平方米,账面价值198.35万元"表1单位:万元二!绿地公司股权价值评估结果(一)绿地公司存量房产的评估结果注册评估师运用市场法对绿地公司现明珠大皿1一4层商业房6189碑45600.8712079.00115.66有账面存量房产进行了评估,存量房产评茂源大市场1s个车位512.14198.35232.2017.06估值16311.20万元(详见表l)O合计11119217166.5716311.20绿地公司存量房产评估值1631.20万元,在没有考虑相关的税费的情况下,与账面值
4、7166.57万元相比,增值9144.63万元,增值率127.6%"这其中涉及到相关的税费包括:营上述营业税及附加!土地增值税!企业考虑营业税!土地增值税后!企业所得税,绿业税及附加!_上地增值税!印花税!企业所得所得税4624.62万元,占评估价值28.35%,若地公司股权价值为27910.8万元,两者相差税!销售费用等,且这些税费对评估结果的扣除上述应缴税金,绿地公司存量房产实际4624.62万元,后者比前者高出19.85%"这两影响相当大"增值4520.01万元,增值率63.07%"种评估结果对评
5、估报告使用者来说,会得出(二)绿地公司存量房产评估过程中涉(三)绿地公司股权价值评估结果完全相反的结论,对评估报告利益相关者的及到营业税及附加!土地增值税!企业所1.若注册评估师不考虑营业税!土地增决策来说影响较大"得税值税!企业所得税,绿地公司股权价值评估若绿地公司按上述评估价值计算,应结果三!注册评估师评估房地产开发企业股缴纳营业税及附加!土地增值税!企业所截止2011年12月31日绿地公司评估后资权价值时,营业税!土地增值税!企业所得税(暂不考虑销售费用)共计4624,62万产总额30301.31
6、万元;负债总额2390.43万元;得税究竟是否属于评估范围元,其中:(l)营业税及附加913.42万元(营业股权公允价镇27910.8万元"笔者认为:最重要的判断标准是涉及到税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育2.若考虑到营业税!土地增值税!企业营业税!土地增值税!企业所得税的纳税主费附加3%,地方教育费附加2%);(2)土地所得税,绿地公司股权价值评估结果体是否与评估结论有直接的关联?是否影响增值税2196.37万元(按普通住宅与非普截止2011年12那旧绿地公司评估后资到评估结论?通住宅分开计算
7、),其中:/天上人间0商业产总额30301.31万元;负债总额70巧.05万元;房地产企业存量房产涉及到营业税!房946.06万元,/明珠大厦0商业房1250.31股权公允价值23286.26万元"土地增值税!企业所得税的纳税主体均为产万元;(3)印花税8.16万元;(4)企业所得税在考虑营业税!土地增值税!企业所得权所有者,土地增值税!企业所得税与产权1506.67万元"税,绿地公司股权价值为23286.26万元;不所有者的历史取得成本有直接关系"也就是20127财会学习}61财会学习8ACCO钊叭r
8、TIM3LEAF刹jNG说,对于同一评估对象,如果产权主体的历感到很棘手,很头痛"大多数注册评估师采允价值,符合股权价值的定义"由于存量房史取得成本不同,那么在发生产权变动时,土取回避方式,即房地产企业股权评估涉及到的实际交易价格与评估价值之间存在差地增值税和企业所得税的纳税主体所支付土地增值税!企业所得税时,不从评估价值异,影响到营业税!土地增值税!企业所得的税收金额就会不同,应缴税收金额的不同中扣除,在资产评估报告特别事项说明中予税,从
