从美国人口普查数据分析美国住房价格_陆岗.pdf

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1、人力资源从美国人口普查数据分析美国住房价格淮安市城市建设设计研究院有限公司陆岗巴特和威廉姆史密斯学院陆琪摘要:住房是当前中国最受关注的话题，而快速上涨的房价已成为房价租金比统计见图3。政府和人民最受关注的民生问题。虽然政府出台了多次强硬的调控措全国平均房价租金比为263，最高的夏威夷州为427，其次是加州，施，在政策高压下，房价暂时得到控制，但是会不会出现反弹，还存在很为400，最低的是密西西比州仅为149，最高值是最低值的2.87倍。城大不确定性。而美国作为房地产市场发展已有200年历史，以及房地产市平均值为34

2、5，比全国平均数高31%，说明城市房屋的稀缺性高于全市场化十分成熟的国家，其统计数据对我们有着重要的借鉴意义。本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据，汇总50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。关键词:美国人口普查住房价格美国自1776年建国以来，经过200多年的发展，已经成为世界最发达的国家之一，2010年城市化水平达到80.7%，而美国房地产市场经历了200多年的发展，形成了完善的市场体系，但是即使如此，房地产市场的走向仍受到金融等政策的影响，关系密切，前几年发

3、生的次贷危机就是很好的例证。政策的制定离不开全面详实的统计数据，只有依据可靠的统计数据，政策的制定才有坚实的基础。美国十年一次的人口普查，投入了大量的人力财力，取得了丰富全面的统计数据，对其进行分析比较，不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义，从统计数据自身的全面、详细上讲，对我们也有着十分重要的启示。本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据[1]，列出50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。影响住房价格的因数很多，本文仅从以下几个方面进行分析比较。一、房价中位数及房价

4、收入比：房价中位数统计见图1，房价收入比统计见图2。全国房价中位数为18.84万美元（以下均为美元），房价中位数最高的是夏威夷州，为53.7万元，超过40万的还有加州，为45.8万元，低于10万的有二个州，分别是西弗吉尼亚州和密西西比州，为9.4万和9.6万元，最高是最低的5.7倍,说明房价在地域上的差异性。房价收入比（指房价中位数与户均收入中位数之比）平均值为4.24，处于较低水平，但是差距较大。50个州房价收入比最高的也是夏威夷州，为8.1倍，第二位是加州，为7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北达科他州，仅为2

5、.38倍，房价最低的西弗吉尼亚州和密西西比州分别为2.46、2.55，均处于较低水平，夏威夷州是西弗吉尼亚州的3.4倍。美国2010年50万以上人口城市（以下简称城市）有33个，统计结果为：房价中位数为32.1万元，是全国平均值的1.7倍，最高的旧金山为78.5万元，超过50万的还有加州的圣荷西和洛杉矶、纽约和加州的圣地亚哥，分别是63.4万元，55.3万元，51.4万和50.3万，全部集中在加州和纽约，(由于房价最高的夏威夷州最大城市檀香山房价53.95万元，但人口约为33.7万,低于50万人，故未进入统计)。低

6、于10万的有二个城市，分别是密歇根州的底特律和田纳西州的孟菲斯，为8.0万和9.8万元，也是空置率最高的城市。城市房价收入比平均数为6.66，是全国平均数的1.57倍。超过10倍的有3个城市,分别是洛杉矶11.3，旧金山11.0，纽约10.2，也集中在加州和纽约。最低的是德克萨斯州的福和市，仅为2.4，洛杉矶是福和市的4.7倍，离散性很大，因此，通常用来衡量房价是否有泡沫的房价收入比并不是一个能够较好反映房价合理性的指标。二、房价租金比：MoneyChina财经界275人力资源大幅度提高自有率是不现实的。而根据中国

7、家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》，我国城市自有率为85.39%，农村为92.60%，全国平均为89.68%，远远高于美国水平。四、空置率：空置率统计见图5。全国平均空置率为12.15%，最高的缅因州为22.8%，最低的康涅狄格州为7.9%。城市平均空置率为11.02%，略低于全国平均水平。空置最高的城市是底特律，为25.8%，底特律作为汽车城，由于汽车产业的不景气，就业岗位大幅度减少，造成人口外流和人口大幅度下降，从2000年至2010年10年间，人口由95.1万下降到71.3万元，下降了25%

8、。2010年失业人口为24.8%，低于贫困线人口为34.5%，均居各城市之首。空置率超过15%的城市还有二个：马里兰州的巴尔的摩，为19.6%，田纳西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趋势，房价分别为16.04万和9.83万，均处于较低水平，而低于贫困线人口比例均超过20%。空置率国平均数。超过500的有二个城市：旧金山为591，洛杉矶为514；最低最低的