重庆市房地产市场风险研究.ppt

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1、答辩题目:重庆市房地产市场风险研究论文的结构和主要内容第一部分引言第二部分房地产市场风险理论分析第三部分房地产市场风险评估系统的建立第四部分重庆市房地产市场风险实证研究第五部分重庆房地产市场风险的政策建议第一章引言研究意义研究背景1.1研究背景与意义1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现出较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资

2、产投资的比重进一步提高到26.8%，占地区生产总值比重也在2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。2008年的全球金融风暴的发生，重庆的房地产市场受外部环境影响越来越明显，开发投资增速放缓，需求观望情绪浓厚，商品房交易量下降，房地产市场进入调整期。2008年到2011年，房地产投资年均增长24.2%，且占全社会固定资产投资的比重在2011年恢复到26.4%，占地区生产总值比重从2008年的18.18%提高到2011年的20.13%。众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基

3、础性、先导性的产业。而整个房地产业健康发展和房地产开发企业赖以生存都必须要要以房地产市场的存在和发展作为前提和基础的，我国必须加强和完善房地产市场，否则就没有真正意义上的房地产业。如何解决我国房地产市场的现有问题，就需要政府及有关部门采取切实可行的对策，加强对房地产市场监管，严厉打击房地产市场存在的不法行为。针对房地产市场制定足够的合适的法律法规，将房地产市场置于一个合理的、规范化的法规体系制约下。法规化的具体做法应当首先以市场行为作为一个调节对象，然后根据市场行为主体的不同，政府以立法的形式加以规范。通过建立一个合理、科学的租税费体系，培育房地产的金融市场、配套服务市场以及加快相关

4、配套改革等，逐渐推动和完善我国房地产市场管理的法制化进程。第一章引言1.2文献综述国外学者偏向于房地产周期的研究国内外研究国内学者偏向于房地产预警的研究根本原因是基于房地产在国内外发展的时间长短不一第二章房地产市场风险理论分析2.1房地产市场风险的含义2.2房地产市场风险的表现由于市场以及政策调控原因而导致的房地产供应与需求之间的矛盾，从而使得个人、企业和社会财富蒙受损失。2.2.1地价和房价暴涨2.2.2房地产投资过度2.2.3房屋空置率高2.2.4大量银行贷款进入房地产业2.2.5居民对房价承受能力差2.3房地产市场风险的生成机理2.4房地产市场风险的基本特征房地产市场风险的产生

5、主要是由房地产商品性、市场环境、国家政策和人的“非理性”所引发的。2.4.1周期性2.4.2差异性2.4.3动态性2.4.4主导性2.4.5隐蔽性2.4.6危害性第三章房地产市场风险评估系统的建立3.1房地产市场风险评估指标体系的建立3.1.1影响房地产市场风险的主要因素3.1.2房地产市场风险评估指标选择的原则3.1.2.1代表性原则3.1.2.2重要性原则3.1.2.3可得性原则3.1.2.4敏感性原则3.1.2.5地区性原则五个原则3.1.3房地产市场风险评估指标的选择定性方法定量方法时差相关分析法K-L信息量法聚类分析法第三章房地产市场风险评估系统的建立3.2房地产市场风险评

6、估指标警限的确定本论文采用的μ-δ法来确定指标警限并得到如下区间划分：预警状态过冷偏冷正常偏热过热统计方法[∞,μ-2δ][μ-2δ,μ-δ][μ-δ,μ+δ]{μ+δ,μ+2δ}[μ+2δ，∞]表3-1统计方法区间划分第三章房地产市场风险评估系统的建立3.3房地产风险评估指标权重的确定主成分分析法的基本步骤：(1)将所选择的数据进行标准化(2)求出相关系数矩阵R=（rij）XˊX(3)得到相关系数矩阵的特征值λ1≥λ２≥…≥λｎ≥0，求R的特征根即对应的特征向量a１，a２，，…aｎ；(4)写出主成分计算公式Fi=a1iX1+a2iX2+…+apiXp,i=1,2,3…,p以上是对以

7、降维为目的的主成分分析法的步骤简介，各指标权重的确定可以在主成分确定以后，根据在主成分分析的过程中得到的因子载荷矩阵求出。假设取前k个主成分，根据因子载荷矩阵有X1=a11F1+a21F2+…+apkFk+ε1X2=a12F1+a22F2+…+ak2Fk+ε2…Xp=ap2F1+ap2F2+…+apkFk+εp则指标Xi的权重wi可以确定为:第三章房地产市场风险评估系统的建立3.4房地产市场风险评估综合指数的生成房地产市场是一个复杂的经济系统，单个指标的警