保定市万博广场项目swot研究

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1、保定市万博广场项目SWOT研究　　摘要：SWOT分析法又称态势分析法，20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里提出，是优势（strength）、劣势（weakness）、机遇（opportunity）和挑战（threat）的简称。本文运用SWOT分析法，对保定市万博广场项目进行分析，为项目决策以及建成后运营提供依据。关键词：SWOT分析；项目定位；商业地产中图分类号：F713.51文献标识码：A文章编号：一、项目概况万博广场坐落于河北省保定市朝阳大街与东风路城市中轴交汇处，为保定市政治、经济、文化、商业、金融中心的核心位置。项目占地面积12.5万平方米，总建筑面积约57万平方米，包

2、括建筑总高度258米的摩天地标、21万平方米购物中心、150米超高层写字楼、2个下沉广场、大型室外休闲广场及12栋国际公寓。主楼建成后将成为保定市地标性建筑，河北第一高楼。本项目由河北恒祥房地产开发有限公司开发，于2009年5月17日动工建设，原计划于2012年完工，工期一直拖延至今，目前主体工程已经完工，已进入收尾阶段。7二、项目定位项目定位：万博广场将是是保定市的超级商业航母，是集购物、餐饮、娱乐休闲、服务于一体的多功能、全业态、一站式、全时段的市级购物中心。客群定位：本项目服务于保定18---55岁，追求时尚、注重生活品质的主流客群，包括企业老板、企事业单位职员及周边各县的城镇居民。功

3、能定位：步行街与百货主力店两种模式，形成整体规模效应互补与业态错位互补的城市综合体，改变现有消费方式点亮夜生活的市级消费中心。形象定位：打造成保定市环境一流，集购物、休闲娱乐、餐饮、酒店、文化教育于一体的多业态、一站式家庭消费的新领地。三、保定市商业投资环境分析保定是国务院批准的历史文化名城和对外开放城市，辖3区、4市、18县，2011年统计数据显示目前常住人口共1119.44万（其中各主城区人口近240万），居河北各市首位；总面积2.2万平方公里，市区建成区面积300平方公里。7保定市位于华北平原中部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角。市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南

4、距石家庄125公里，以前是河北省会，现为大北京经济圈中的两翼之⼀，北京主要卫星城，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市商业行业具有⼀定历史，发展良好，2006至2011六年间城市居民可支配收入增长了75.58%，社会消费品零售总额增长131%，零售业零售额增长104%，人民群众物质需求水平不断增长，但商业分布不均衡，南重北轻，南市区（南市区——老城区裕华路）商业分布密集，但消费档次相对稍低，新中心（市中心——市府东、保北）商业档次提高，引领地区消费时尚，发展方向（高新区）商业设施匮乏，按照规划进程保定市中心不断北移，该区域人口不断增多，商务和商业设施的需求

5、势必随之增加。保定市区拥有中等的城市消费规模，但整体消费观念还比较落后。保定市下辖市县对保定市的商业消费有较为明显的支撑作用。四、万博广场项目SWOT分析1、优势（Strength）（1）政策优势。万博广场项目是保定市及河北省的重点项目，是保定城市三年大变样重点工程之一。保定市十二五规划中，对朝阳大街和东风路交汇处朝阳大街片区，规划形成集行政办公、商务办公、金融商贸、文化娱乐于一体的保定市综合中心，本项目正在此区域核心地带。7（2）规模优势。本项目规模大，是保定市少见的同时拥有高档写字楼、酒店、商业、住宅等各类物业的大型综合性项目。规模优势给本项目各类物业在形象的提升、人流的凝聚等方面，将形

6、成积极影响。（3）业态优势。项目聚合了洲际酒店、百盛百货、沃尔玛超市、万达院线、必胜客、优衣库、ZARA、H&M等主力业态，集众多品牌旗舰店、时尚主题店、商务餐饮、美食广场、KTV夜总会、电玩、儿童乐园等全业态为一体，并配有国际会展中心、5A级写字楼、高端行政公寓等。（4）区位优势。本项目位于保定市朝阳南大街与东风中路、东风西路交界处，毗邻保定市政府，处于成熟商圈，具有良好的区位条件。此商圈主要项目有时代商厦、茂业百货、新天地百货、大世界商业城，辅以周边街铺，各档次区别明显。万博广场在此商圈北侧沿线上。（5）本项目为恒祥地产自持商业，有利于统⼀一规划、招商、管理。2、劣势（We

7、akness）（1）开发商恒祥房地产开发有限公司缺乏大型商业开发经验，没有成熟的幵发营运团队。公司之前未曾涉足购物中心的开发经营，缺乏经验，对于万博广场的运营聘请境外职业经理人进行管理，是否会出现水土不服的情况还不明确。（2）项目建设周期较长（2010年-2014年），至少5年。给企业带来巨大资金压力。（3）工程进度方面。工期几次延期，资金成本高。7（4）目前消费者仍习惯于前往保百购物广场、北国先天下消费，或