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时间:2020-03-27
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1、旅游项目开发的模式与流程 旅游开发,涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。我们把四个方面整合起来的策划,称为旅游项目开发的商业策划(或全案策划)。旅游开发的成功与否,取决于游憩方式创新,商业模式落地,景观设计独特和的运营策划的现实。研究旅游项目开发的模式与流程,是为了从一开始,就较好的把握项目的核心。 一、旅游资源开发的历史划分 我国旅游项目开发的模式,有一个进化的历史过程。旅游的发展,形成了从原始资源直接利用,到观光产品开发,再到体验参与及休闲度假产品开发,
2、进一步发展到创新生活方式的旅游产品开发的螺旋上升结构。产品与资源之间的关系越来越远。文化和人性化的创新提升,成为旅游发展的主要方向。我们将中国旅游资源与产品开发的过程,划分为五个阶段。 原始资源利用期:80-90年,将景区圈起来,就可以收门票,并初步建设接待实施; 资源开发起步期:90-95年,以基础设施建设为前提,开发可进入性和观赏、接待条件; 资源开发转轨期:95-02年,全面开发观赏型旅游产品,开始引进并开发游乐休闲产品; 资源深度挖掘期:03-15年,进入情境体验型、参与娱乐型、休
3、闲度假型产品开发阶段; 后资源开发期:15以后,进入休闲度假旅游及以创新生活方式为核心的产品开发阶段。 二、旅游项目开发模式 我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式: 1、按开发区域结构划分为三种模式:单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式; 2、按开发投入时序划分为三种模式:滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式; 3、按产业多元性划分为两种模式:单一开发模式、综合开发模式; 4、按土地利用性质划分为三种模式:游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅
4、游城镇开发模式; 5、按与市场的关系划分为五种模式:近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式; 三、旅游项目开发的前期工作流程 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。 工作内容 开工准备阶段投资决策与合同签定期 管理架构与运作策划期 开工准备与政府审批期 程建设阶段资金运作与建设工程期 开业运作阶段开业准备与运作期 1、投资决策:投资决策的过程,最重要的是对旅游资源及项
5、目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。 2、合同签定:旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发
6、与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。合同签订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。 3、架构管理:合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向
7、政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部:以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部:负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。 4、产品策划(项目设计)及项目运作策划:项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供《旅游
8、项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。 5、规划、设计:产品策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,应该包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。同时对一期工程,应该进行景观设计及建筑设计。规划、设计基本程序:勘察-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定
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