万科房地产项目可行性分析.ppt

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1、房地产项目可行性分析内容提要第一部分集团新项目发展程序第二部分可行性研究报告撰写方法第三部分案例介绍《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。集团项目发展相关·制度第一部分万科集团项目发展制度介绍《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的

2、项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。项目发展管理制度项目论证及决策阶段业务主线项目

3、可行性研究集团项目决策会项目签约进入项目跟踪一线公司研究集团项目小组研究项目发展计划获取土地信息报董事会项目论证阶段部门分工项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。项目发展阶段，总部多部门配合主要体现在项目发展工作小组的工作。项目发展工作小组：小组负责项目进展过程中，各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一项目前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部等部门委派的人员共同组成。项目决策阶段时间控制计划项目论证工作是

4、在整个项目开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。协议方式获取土地成立小组申请14D可研报告初稿10D项目决策会申请可研报告正式稿0D组织项目听证会8D回复完成小组实地调研3D可研报告报集团领导董事会审批一线公司工作集团项目发展小组工作公开方式获取土地7D0D3D10D根据评估，最终确定是否参加投标、竞买决策会申请、投标竞买申请书样稿、可研报告报集团确定资金准备情况投标、竞买截至日获知拍卖/招标当天领取文件，及时决定是否参与。初步可研分析、成立项

5、目发展小组申请。完成小组实地调研4D完成项目决策会、确定投标/竞买方案，完成董事会议案一线公司工作集团项目发展小组工作第二部分可行性报告撰写方法介绍指引的目的规范项目前期操作，提高工作效率规避签约风险，提升集团竞争力提升项目可研工作的专业化水平项目可行性内容指引框架项目决策背景及摘要第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析第四部分：规划设计初步分析第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第六部分：投资收益分析第七部分：管理资源配置第八部分：综合分析与建议全程分析结论建议概况描

6、述第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容项目决策背景及摘要前言部分外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献项目概况主体部分要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市

7、的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。汉阳汉口武昌四季花城建银大厦长江一桥长江二桥徐东商圈中南商圈亚贸商圈鲁广商圈武昌火车站湖北省委东湖风景区武汉光谷科技新城范围示意三湾地块中环线内环线例：武汉三湾项目中可研报告宗地城区位置图。例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。S－15地块宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑

8、（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和