深圳市城市更新项目地价计收体系研究

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1、深圳市城市更新项目地价计收体系研究(吴青刘武刘柏平童款强)摘要：深圳市2009年出台城市更新政策，有效调动了业主、开发商参与城市更新的积极性，为消除安全隐患、完善公共配套、实现产业升级、盘活存量土地、提高土地利用效率发挥了重要作用。但是，根据现行政策规定，部分项目应补地价过高，严重制约了项目推进，其根源在于城市更新地价体系存在瑕疵，应补地价内涵或价值标准不明确。本文从城市更新演变过程、地价理论、地价构成、政策导向等角度，对城市更新地价内涵进行明确界定，提出城市更新应补地价评估体系。关键词：城市更新拆除重建应补地价毛地价评估体系一、背景2009年，

2、深圳市发布《深圳市城市更新办法》，之后陆续出台了相关配套文件。城市更新包括综合整治、功能改变和拆除重建三种方式，其中，拆除重建类最为社会公众及开发商所关注，其实施方式包括权利主体自行实施、市场主体单独实施、合作实施(原农村集体经济组织继受单位与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施)、政府组织实施四种。从近几年操作情况来看，市场主体单独实施项目较多。城市更新政策对应补地价计收体系及标准进行了规定，现行地价体系中将市场评估价格和公告基准地价作为计价基准，例如，对于工业改经营性用途的更新项目，存量部分(原合法面积)按改造后公告基准地价减原地价残值补

3、缴，增量部分按改造后的市场评估地价标准补缴。采用政策制定时适用的基准地价(2006年)，该方式在部分项目中所实现的地价优惠弥补了拆迁成本，项目可行，但是，随着时间推移，公共基准地价更新或出现市场地价下跌的情况，上述方式难以达到地价优惠与拆迁成本之间的平衡，事实上，现行大量城市更新项目面临这一问题的制约。鉴于此，本次课题对深圳市拆除重建类城市更新项目应补地价体系进行研究，分析现行地价体系存在的瑕疵，结合地价理论，明确城市更新地价内涵与标准，并以深圳市福田区上步片区多个城市更新项目作为案例进行测算检验，对进一步完善城市更新应补地价体系提出一些建议。二

4、、现行城市更新应补地价计收体系施行现状与困局(一)现行城市更新应补地价计收体系政策规定《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》按照改造前后土地用途的差异，分类计收应补地价，本处分以下四种典型类型进行解析。1、对于普通旧住宅小区改住宅的项目，根据《深圳市城市更新办法》第三十九条计收511地价：“本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。”由于当前住宅的基准地价

5、远低于市场地价(熟地)，因此按照现行基准地价标准计收地价，体现了地价优惠。2、对于工业改工业的项目，根据《深圳市城市更新办法》第三十八条，“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合即法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。”，体现了政府对工业区升级改造的鼓励与支持。3、对于商业改商业的项目，根据《深圳市城市更新办法》第三十九条，“本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，

6、扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。”当前商业的基准地价远低于商业市场地价(熟地)，因此按照现行基准地价标准计收地价，体现了地价优惠。上述三类应补地价均仅涉及基准地价，如果在目前时点补交地价，基准地价与目前市场地价的差异基本可以弥补拆迁成本的支出。但是按照《深圳市城市更新办法》规定，更新主体要在完成100％补偿谈判签约工作，并确认为改造实施主体后才进行补交地价，而更新项目谈判一般需要几年时间，这期间可能颁布新时点基准地价，同时市场地价也在随房地产市场发生变化，也即基准地价与市场地价的差异是动态的，并

7、非一成不变。随着基准地价的调整以及国家房地产调控政策造成的未来市场地价的降低趋势，两者之间的差异减小，拆迁成本的支出难以弥补。4、对于工业改住宅、办公、商业等经营性用途的项目，根据《深圳市城市更新办法》第三十八条，“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。”即地价计收有两个

8、计价方式与计价标准：存量部分(原合法面积)按改造前、后公告基准地价差补缴；增量部分按改造后的市场评估地价标准补缴。此处“市场评估地价”指