博志成研究院——冬天来了房地产的春天还会远么.docx

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1、冬天来了房地产的春天还会远么前言本轮持续近2年的房地产行业调控周期，使得社会上下突然对房地产行业失去了信心，业内种种的关于房地产行业“泡沫”的言论甚嚣尘上。但是，博志成研究院经过大量的理论与数据分析，认为“泡沫”说非常值得商榷。博志成研究院承认在经济发展极不均衡的大社会背景下，存在局部地区过量供给的情况，但纵观全国本轮调控只属于正常的市场修正行为。同时，本文只是系列研究报告的总领性文章，博志成研究院后续将会推出系列宏观分析报告，“御冬篇”、“踏春篇”、“渡夏篇”、“秋收篇”，敬请期待。b5E2RGbCAP正文2018年以来，调控政策步步紧逼，各种手段层出不穷，眼

2、看过热的房地产市场就要进入冬眠。龙湖在“抢收”，万科要“过冬”，绿城更是需要依靠中投和黑石才能勉强“不倒”，标杆房企不约而同地选择了“现金为王”的模式，绞尽脑汁降价促销回收现金，卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。p1EanqFDPw在内地的房企都在小心翼翼穿好棉衣准备过冬的时候，“外资房企”却紧打算盘低价“抄底”。李嘉诚的长江实业连续两度出手，斥资27亿元分别拿到佛山与大连两块土地；新加坡的凯德置地及凯德商用更是合力65亿元购得重庆黄金地块，预计总投资超过211亿人民币。DXDiTa9E3d虽然，“外资房企”融资渠道丰富、现金充裕是一个不争的事实，但是在如此严

3、酷的市场环境下，出手如此阔绰却很是耐人寻味！是对自身投资实力的过分相信，是希望在市场冰点时囤积余粮，还是从高层得到政策松动的“小道消息”？这其中具体的原因不得而知，但有一点确定无疑那就是资本的逐利性，侧面反映出外资机构长期看好国内房地产市场。RTCrpUDGiT为什么在市场如此寒冷的当下，“外资”还依旧看好房地产市场？这还要从房地产“泡沫”开始说起，在我国经济最发达的几座城市，比如北京、上海、深圳和广州，房价增长的确快的吓人。例如：在北京购买一套价格100万的房子，相当于购房者十七年的收入【2018社会平均工资58140元/年——2018年中国统计年鉴】。从全国

4、范围内来看可能也需要9年的时间才能购买到一套住房。相对于美国日本等高收入国家2-3年收入总和就可以购买一套住房来说，中国的房价确实有些偏离正常的轨道；我国在过去15年内建成的住宅总面积，相当于整个欧洲的住宅面积总和【经济学人】；根据重庆“十二五”规划内容，2018年至2020年新增加的城镇住宅面积预计达到11亿平方M；从全国范围来看，未来十年间我国房地产投资总额将达到75万亿元【经济学人】，相当于2018年日本国内生产总值的两倍。5PCzVD7HxA高企的房价、大规模的住房供给和房地产投资，是否就意味着房地产行业的泡沫？这个命题确实值得商榷，博志成研究院4/4认

5、为现阶段的行业寒冷是由于“市场修正”造成的，只不过国家用一些行政调控手段加速或加剧了这一过程。jLBHrnAILg严重失衡的市场供求关系造就了强劲的市场需求自1998年房地产私有化改革以来，许多市民仍然居住在公司提供的宿舍，或者国企提供的公寓中。根据博志成研究院统计数据显示，从1999年至2018年十年间累计销售住宅商品房4295万套。同时，我们从图一中可以清晰的看出全国商品房累计的销售情况。xHAQX74J0X但是，按照第六次人口普查的数据，2018年末我国城镇人口总数为6.66亿人，按照平均每户3.1人【实际上城镇平均户人口数量要小于该数据】计算全国有2.1

6、5亿城市家庭。如果，假设我国首批房产消费者为相对富裕的人群的话，那么我国房地产市场目前为止也仅为最有钱的20%的家庭在服务，加之一些小产权房及隐形住房因素，现阶段也只满足了城镇人口住房需求的30%。LDAYtRyKfE这一数据可以从正面反映出房地产市场上的供给严重失衡。同时，国内的金融市场投资产品不丰富及渠道不畅，使得高净值人群【可投资资产在1000万元以上】的85%，在2009年以前把房产作为资产保值增值的一个最重要的手段【贝恩集团2009私人财富报告】。随着高净值人群的不断增加，房地产市场供求失衡的现象也越发明显。随着供求关系的进一步失衡，市场上直接的反映就

7、是产品的供不应求。Zzz6ZB2Ltk【图1】非普通住宅普通住宅居民收入水平没有得到有效提高是造成短期内供给过剩的罪魁祸首房产的供不应求使得房地产开发企业赚得“锅满钵平”，在资本逐利性的驱使下众多非相关的企业纷纷赤膊上阵加入房地产市场。“造就”了2000年以后持续出现新建住宅和实际销售住宅之间的比例差距，根据博志成研究院统计数据显示，最近几年这一差距更是达到了惊人的40%【图2】，大量空置房产的出现，成为了国内众多“经济学者”所谓的房地产泡沫的重要依据。dvzfvkwMI1从上面的分析中我们可以看出来虽然空置面积总量巨大，可相对于只满足了30%的市场来说还远远不

8、能称之为是市场泡沫。是什