商服用房拆迁补偿价格的评估

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1、万方数据不动产评估商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市113城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。商服用房及其评估的特点商服用房及其评估具有以下7个特点：1、商服用房有收益商服用房或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由

2、业主和他人共同经营，都能获取收益。商服用房因为有收益．可用收益法评估其价格。2、商服用房的年租金是年收益的基础出租他人经营或与他人联营的商服用房．一般都签订出租合同或联营合同。合同中约定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税等现金支出．一般就能得到其年净收益。自营商服用房的年净收益，可通过类似的商服用房的租金确定。因此，可以认为商服用房的年租金是求取年净收益的基础。3、区域因素、本身因素相同的商服用房的主要估价因素区域因素主要包括区域的繁华程度、交通条件等。

3、日本身因素主要包括商服用房的临街宽度、深度、内部格局。楼层、楼层之间垂直运输条件、净高、面积、装修状况等。区域因素、本身因素相同的商服用房，在排除经营品种、经营人员的人为主观因素后，商服用房的客观价值应是相同的。4、商服用房因经营内容的差别．其收益与资本化率都将是不同的一宗商服用房．有的经营内容单一．仅为商店、餐馆、旅馆、娱乐场所中的一种。有的经营内容不止一种，而是两种或两种以上经营内容的组合。不同经营内容的商服用房的年净收益是不同的，收益法估价对应的资本化率也是不同的。5、报酬资本化法的报酬率可

4、以用累加法、市场提取法．投资报酬率排序插入法求取，直接资本化法的资本化率可以利用类似商服用房未来第一年的收益与其售价的比值(常称租售比)求取。6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场与一楼商铺邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使沿街～楼商铺实际经营面积增加．计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场．二、三楼租金仅分别为一楼的38％、34％左右；与繁华商业街道垂直的小街道内的商铺租金．随商铺与该繁

5、华街道的距离增加而减小。在某一确定的商业街道上．存在着租金相同的区段。根据这些规律．可以根据路线价法等方法评估商服用房的拆迁补偿价格。万方数据=、商服用房拆迁补偿价格评估的原则1、合法性原则即商服用房的拆迁补偿评估，必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说．在评估时：(1)必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记，颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房．必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是

6、假定估价对象具有合法产权情况下的评估．其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则．评估结论无效。(2)必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为“商业用途”或”商服用途”的合法商服用房．才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人，在没有办理产权变更手续的情况下，擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为“商服用房”进行拆迁补偿评估。(3)必须按照合法处分的规定进行评估。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋

7、所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格．是被拆迂房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房，应是补交土地使用权出让金后的价格。(4)对于持有房屋所有权证和土地使用权证，但房屋已不存在的情况，应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途～般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迂许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值，并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持

8、现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此，商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途．应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。3、替代原则商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似不动产评估商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法，即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异，对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正，从而求出委估商服用房的拆迁补偿