新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告

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1、岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告本报告是严格保密的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2021/6/10谨呈：岳阳明达房地产开发有限公司项目研究的工作阶段划分整体战略及定位（中期汇报）整体战略及定位（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2009/11/152009/11/202009/10/26项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位项目属性界定

2、核心问题结构化分析物业发展初步建议项目机会挖掘整体发展战略及项目定位项目经济效益测算东茅岭商圈3.3KM主城边缘，交通便利。未来道路规划将为区域带来新的发展机遇项目位于主城区的边缘地带，属于城郊结合部的位置。项目位于冷水铺路南段，距巴陵路仅0.3千米，距离市商业中心约3.3公里，交通条件优越。冷水铺路规划拉通至城陵矶，交通更加便利，冷水铺路将承担更多两地人流，区域发展有新的机遇。主城区边缘关键词一：区域属性项目区位项目属性区位环境城市政务新区市政府商圈城市中心区本案0.3KM城陵矶巴陵路冷水铺路距离缩短区域人口密度大，流动人口多，形象杂乱，人文环境差，固有印象差区域属性项目区位项目属性区位

3、环境洛王包含藕塘坡，瑶塘坡等6个社区，总人口约9万人，常驻人口约5万，流动人口约4万，人口密度大。低档的商业、专业木材，粮油市场为主，区域形象差，居住氛围一般。私房多，外地流动人口多，人文环境差。区域早年内有岳阳火葬场，区域印象差。形象杂乱关键词二：区域内的人口众多，以原来的菜农和外来人口为主，区域人口很多。基本配套齐全，但缺乏亮点。——居委会办公室主任洛王社区瑶塘坡社区藕塘坡社区大桥湖社区雷锋山社区花园坡社区基本呈略不规整，退让部分多，净用地面积低。被自建房包围，形象较差，宜居性不高项目地块略不规整；东侧临冷水铺路，预期拉通至城陵矶。地块高于冷水铺路平面。南侧地块内有一规划道路，道路南有

4、一山丘未平整。西，西南，北，东北侧地势高于地块，密集排布大量自建房，需作出退让，并处理护坡东侧一民宅需要预留人车入口。南侧规划道路南侧山头东侧临冷水铺路西侧及内部西南侧及内部北侧东北侧东侧入口民宅区域属性项目四至项目属性技术指标项目东面临主干道冷水铺路，临街长约120米，具有很好的商业潜力区域属性项目四至项目属性技术指标商业潜力大项目东南面临主干道。临街面约120米长，具有很好的昭示性。项目周边商业已具有一定氛围。项目总占地面积约45亩，容积率2.0，形状不规整，多面需退让，并有道路穿越，净用地面积低，规划难度大区域属性项目四至项目属性技术指标关键词三：中等规模中等容积率↑N经济技术指标：

5、占地面积：30183m2，含规划道路1596平米综合容积率：≤2.0建筑面积：约5.7万m2土地使用年限：住宅70年，商业40年基本现状：临冷水铺路，沿街面总长约181米，规划道路以北约120米，南面有规划道路穿过地块，需要退让≥5米建筑层高无限制临冷水铺路，高差约2米，退冷水铺路≥8米，周边地块高于项目，护坡需处理，并退让东北角处需为一住宅预留人车入口三线城市、主城边缘区、陌生区域、不具备核心资源的中等规模项目项目属性界定项目属性：区域属性：三线城市岳阳在房地产市场划分中属三线城市城市边缘区项目位于主城区东北部，距离核心商业区仅3千米，距离城市主干道仅300米，但不是目前城市发展的主要方

6、向陌生区域项目所处区域的固有印象差，配套功能不完善。区域发展机遇区域人口众多，未来具备发展潜力，目前没有标杆项目中等规模项目总面积约45亩，在区域竞争中具备一定优势项目属性界定核心问题结构化分析物业发展初步建议项目机会挖掘整体发展战略及项目定位项目经济效益测算开发商提出开发目标开发目标目标1：保证资金安全，实现短平快操作。目标2：谋求合理利润，实现利润最大化。目标理解目标一：安全目标保证项目的基本盈利能力，实现项目资金的快速回笼，保证项目运作安全。目标二：利润目标在保证项目运作安全基础下，尽可能提升项目利润，实现项目的利润最大化要求。限制条件分析项目所在洛王区域，受历史遗留问题影响，区域价

7、值认可不高，属于城市边缘尴尬区域访谈目的：本次主要针对岳阳人对项目所在片区的认识进行深度访谈，从消费者的角度对片区进行重新审视，主要采取问答的形式展开。访谈问题设定：对项目所在区域的看法？该区域的房地产您觉得多高的价位能接受？访谈对象：区域原居民、个体户、房地产从业人士访谈结论：历史遗留问题—公墓、火葬场、棚户区、治安一般受历史遗留问题的影响，岳阳人对区域认可度不高详见访谈记录尴尬之地限制条件分析三线城市价格天花板现象明