房地产项目销售方案.ppt

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1、房地产项目推售策略思路本思路完成前因2一、交稿时间较急，无法系统完整的进行阐述。二、本人对商洛市民的收入、投资喜好、消费潜力、商业地产概况等数据，了解不够透彻。三、作稿之前没有和领导进行深层次沟通。四、此稿是个人粗浅思路，不到之处希望领导谅解。报告目录第一部分项目目前所要解决的问题第二部分招商及经营模式建议第三部分项目售卖模式第四部分项目推广思路3第一部分：目前所要解决的问题41、商洛市与项目同步开始销售的商业项目共有四个，现阶段整体需要销售的商业数量达到10万平米，故本项目应有新颖的销售策略，迅速占领商洛市投资客户的份额

2、。2、项目周边将会有类似业态或其它业态的商业项目启动，怎么制造轰动效益、抢占市场先机，将是推广策略的主要任务。3、投资门槛儿降低、投资风险降低、投资回报有保障将是项目销售成功的关健。第二部分招商及经营模式建议56项目招商建议6A区C区B区项目可招商面积分为三个区：A区：主营家居、建材，一楼以主力品牌为主。B区：主营装饰品、布艺窗帘、精品摆饰，一楼以项目配套店（银行、便民超市等）为主。C区：根据C区的建筑规格，建议本区外街招商为餐饮一条街,内街招商为五金小配件。项目经营模式建议7目前市场上常用的经营模式在解决销售模式之前，我

3、们需要明确项目整体的经营模式。从项目的定位、持续经营以及良好形象的维护来看，无论是出租还是销售都需要以统一的形象来经营。怎样实现统一形象的经营，目前市场通常的模式是怎样的？经营模式特点优劣势其他第一种方式:自营一般是在物业招租较易、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会选择这种模式。优势：在具有垄断性的前提下，优势较为明显。长期来看，培养了商业的经营能力。劣势：在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的

4、方式与商家合作。8经营模式选择—自营经营模式特点优劣势其他第二种方式:将商用物业直接租赁给商业营运机构开展商业营运即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的经营业绩无关。通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。优势：风险小，收益稳定；劣势：不能更好的实现商业价值最大化。商业经营公司通常也采取统一经营和分割等方式进行管理。9经营模式选择—委托专业的商业经营公司经营模式特点优劣势其他第三种方式:发展商与商业营运公司联营即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与

5、此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。优势：与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，风险大，收益也大。劣势：商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。10经营模式选择—发展商与商业营运公司联营11经营模式选择—本项目经营模式建议从开发商角度来看，晨光有运作商业的成功经验，有自己的商业经营队伍，而且也有发展商业房地产的战略，所以从项目及开发商的长期利益来看，在统一经营管理

6、的模式下采用：即可挖掘商业的长期价值，也可吸取专业经营咨询公司的建议。自营+国内专业商业经营咨询机构作顾问的方式第三部分项目售卖模式12建议本项目的销售模式13销售模式一：带租约销售扩大目标客户范围、降低客户门槛儿，3万元投资旺铺，商洛市80%的市民均是本项目的目标客户群。销售模式二：10年收益权抵付尾款不通过银行、操作简单，投资客户只需首付、无需月供，将会受到投资客的欢迎。销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。发展商无后顾之忧，但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业

7、区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者，主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺14目前市场上常用的商铺销售方式销售模式一：带租约销售15目前项目所在区域还不能给到市场信心，还需要一定的培育期，且项目要实现统一经营建材、家居业，所以建议项目采用带租约销售的方式，既能在培育期给到客户信心，又能将项目良好的形象建立起来。商业投资的客户最关心的问题之一就是投资回报率，

8、所以投资回报的合理性也是项目成败的主要因素。根据目前市场上的销售行情，将本项目的投资回报暂定为以下两种：投资回报率暂定为：8%每年，回报7年；投资回报率暂定为：9%每年，回报5年；销售模式一：带租约销售16销售模式一：降低客户门槛儿的方法方法一：降低首付门槛儿客户首付五成，签署买卖合同、向银行申请按揭余