长沙星沙泉塘商业街招商策划方案4.16.pdf

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1、尚东商赢未来长沙泉塘商业街招商策划方案4月18日前言感谢开发商的朋友提供机会，一同探讨项目临街商铺的招商策划大计。本着“服务一个项目，坚定一份信念”的宗旨，经过前期与开发商朋友们的交流，结合我们对商业项目的操盘经验，经过对项目片区市场的研究分析后，我们特提出下面的看法和建议。质素就本案商铺而论，力抓成功“七要素”：1/商铺规划—在人流车流泊车、上下水、电源、排烟、消防栓、喷淋头、灯光、空调等细节兼顾；2/市场定位—理念无声见成败：目的型消费与休闲型消费娱乐型消费相结合，是趋势是需求更是本案立足点；3/专业人才与团队4

2、/有效招商—商业组合布局与入驻商家实力“有紧有松”：集主力店、专卖店、南杂副食、金融、电讯、图书、美食美发等于一体，布局科学合理；充分考虑包容各商家间的竞争。5/开发投资商实力6/商业管理与物业运营7/政府各部门和周边的关系本案要PART1市场篇P05素PART2战略篇P10PART3战术篇P18PART4推广篇P35PART5合作篇P42PART1市场篇刚需为主消费为王数年间，星沙尚东新增楼盘数百万方，大量高素质、刚需人综群涌进新区，商业规模从无到有，功能性商街从小到大。本案的临街商铺，正踩在节拍上。论PART1

3、市场篇本案目标：/在周边诸多项目的贴身肉搏中，跳出包围，跑赢淡市；/提前完善社区商业配套，打出时间差，提前抢得商业筹码。/实现住房与商业的良好互动，预热后期，赢得增值空间；当前形势下，练好内功，商和住良性互动，提升项目整体附加值，正能“独辟蹊径上华山”。展望PART1市场篇尚东新区商圈已初步形成：1.商家主要分布在东六线两旁，将泉塘、未来蜂巢、湘水湾、电力职校、明天一城、圣力华苑、三景国际、星城国际、方略潇邦、东城名苑、华天乐活小镇、星城国际、中铁国际新城等串联。2.商圈呈现哑铃形，一头以华天大酒店、恒生购物广场、漓

4、湘路口为中心，一头以泉塘市场为中心，以东六线为商业轴线，集酒店住宿、购物、餐饮、文化、休闲娱乐于一体。分布有农贸、超市、南杂、餐饮、咖啡、家具、眼镜、文具书籍、医药诊所、酒楼酒店、通讯电器、网吧、水果、茶饮等业态，能基本满足新区居民丰富的生活需要。商3.前期市场调查分析表明，未来蜂巢、明天一城、华天与星城国际漓湘路口区域商铺形象较好，租价售价具有风向标作用。圈分析PART1市场篇/商家分布密集程度呈“哑铃”形态，与固定居民密集度有关；/不难发现，本案商业街区域，恰与商圈的两处哑铃中心形成“黄金三角”，商意义深远。圈图

5、示PART1市场篇区域位置商家位置/主题/面积租金（元/平.月售价（万））明天一城空门面；以纯；美特斯邦威等U形，一层；40-60平/个；层高4.8米100-120无明天一城空门面；罗拉咖啡等二层；1000平/个；层高4.8米40-50无未来蜂巢常德酱板鸭；百花蜂蜜等新久发二层；20-30平；50-80未来蜂巢雅鹿；百安盾等一层；36-70平；层高6米100-1303未来蜂巢饭店一层；240平；层高6米702.8泉塘小区幸福地产等一层；45平；层高5.6米65-902-3泉塘小区大众洗车；百姓厨房旁；一层；77平；高

6、5.6米301爵士湘空门面120平1.3-1.8湘水湾空门面毛坯临盼盼路；120平35-45方略潇邦家居装饰精品街0.88起数华天乐活一层；240平；5.9米高702.8据星城国际恒生超市一层柜台；10平2001.5星城国际洗车中铁国际城对面；115平250.9-1.1圣力华苑芙蓉国里售楼部西面；一楼；约80平120汇圣力华苑空门面；兴盛超市等东面、南面；层高4.8米；45-140平15-22总PART1市场篇部分商家PART2战略篇◣战略重点◥难点解析PART1市场篇本案弱势与威胁：1.人气不够，商户产生抗拒心理在

7、所难免；在本案一期交房之前推出招商，前期除了牺牲租金赚人气，似乎别无他法；但牺牲租金就能确保招商火爆吗？2.临盼盼路商铺出售价格不高，8月交货，对本案有冲击；相邻项目一期街铺已成型，尚未放货。并自筹名校，为商业提前布子，泛教育商业街呼之欲出；3.近有诸多大型项目的街铺一直按兵未动，临东六线成熟商圈，成功几率看似更大；远有等项目大体量街铺将投放市场，片区内的商铺之战有可能“一触即发”；4.政策打压，银根吃紧，招商困难，大多数连锁商家放缓扩张步伐。5.本案楼铺数量不多，分布在博雅路两端拐角的面积大；街铺数量相对SW多，面

8、积较小。TOPART1市场篇PART1市场篇本案强势与机会：1.地铁来了；2.由于先期原因，盼盼路商铺缺乏整体策划，商业氛围不够好，街铺除在销售价格上有冲击，招商运营方面不构成威胁；隔壁一期与本案特定地缘，“一荣俱荣”。3.相邻多个楼盘项目的大多尚未交伙，固定消费人群快速递增。对面泉塘校区3500名师生、汽修2000多师生；辐射范围内，数家大专