深圳岗厦村更新改造的困境与更新模式研究.pdf

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1、∗深圳岗厦村更新改造的困境与更新模式研究范丽君马航苏妮摘要：本文通过对岗厦村的调研，论述了其更新改造的困境。由此提出因岗厦位于中心区的特殊区位以及在其形成多样化的社会生态环境的背景下，作为已发展成为饱和型城中村的改造困境。同时，通过对西方旧城更新模式的研究，分析并总结城市发展基金、多功能城市更新、软性城市更新和城市改造计划四种模式的优缺点，并结合岗厦的区位优势、功能定位和改造困境以及周边地区的现状，提出有关更新模式方面的建议。关键词：城中村；更新改造；更新模式前言近些年，深圳市在面临土地资源紧缺、空间资源有限等城市发展困境的背景下，“三旧改造”工作如火如荼地进行，其中

2、城中村的更新改造工作也取得了一定成效。深圳福田区的岗厦村1998年纳入改造规划，却迟迟十年都未能进行实质性的改造。目前，岗厦河园片区的更新改造工作已正式启动，该片区的外来租户纷纷流入岗厦楼园、皇岗村等周边的城中村中。对此，我们对岗厦楼园片区的人群构成、业态分布和建筑、空间状况等方面进行了调查研究，同时，针对具有特殊区位的岗厦村，分析其在更新改造中的困境和主要困境，并在此基础上提出更新改造的建议。1岗厦村更新改造现状1.1基地概况岗厦村位于深圳福田中心区的东南片区，分为岗厦河园片区和岗厦楼园片区两部分，城市道路穿越其中，是中心区内唯一的城中村。岗厦河园片区占地面积约23

3、.2公顷，约占整个中心区南区面积的9%（图1）。现有总人口约6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比为1︰34。岗厦村居民有900余人是文天祥的后裔。1改造项目总用地面积15.16万平米，容积率为3.2，房屋590栋，总建筑面积68.2万平米。∗本文受教育部留学回国科研启动金资助项目——珠三角地区城市边缘社区的变迁与更新改造模型研究（项目代码：FB24411002）和教育部人文社会科学研究项目基金资助-我国城市边缘社区的变迁与更新改造的社会优化整合策略的研究（项目代码：09YJCZH026）的资助。1图1岗厦村区位图岗厦河园

4、片区改造采取了“政府主导，市场运作”的更新模式，经改造后住宅所占比例为34%，商业占30%，办公占33%，公共配套占3%，此外，配备相应数量的配套设施、休闲娱乐、交通枢纽等。规划后片区内的居住人口为7000人。新岗厦定位为深圳市中心区CBD2的商务配套功能区，为中心区金融、商贸、信息、文化、会展等产业服务。1.2调查研究岗厦村的更新计划工作已开展了十年，至今岗厦河园片区才着手进行拆迁和改造，那么十年的改造路程，缘何如此艰辛？是村民浓厚的乡土观念促使村民不愿离开自己的土地？是补偿措施中的拆赔比过高？还是城市化过程中体制改革不彻底的普遍问题，造成今天这样的困境？基于这些疑

5、问，我们对尚未拆迁的岗厦楼园片区进行了调查研究。1.人口构成深圳三十年来的飞速发展离不开外来的流动人口，也正是因为有源源不断的流动人口，才使深圳充满了活力。李津逵说过，如果有一天，深圳没有了流动人口，那么它的发展也就停涉了。深圳的城中村为解决这些外来中低收入人口的居住问图2岗厦楼园居住人群构成题做出了巨大的贡献，岗厦也是这样。根据调查问卷的统计，岗厦楼园片区总人口约5.6万人，其中白领公司职员1.34万人，蓝领普通工人1万人，服务业人员1.12万人，其他20.6万人。其构成比例为24%︰18%︰28%︰20%︰10%（图2）。而他们从住所至工作单位的通行方式一般都为步

6、行，通行时间约10-15分钟，可见，岗厦在一定程度上有效地缓解了中心区对于中低收入住宅供应不足的压力。2.业态分布岗厦楼园的业态十分丰富，底层店铺全部用于商业功能，我们将其分为以下几个类型，（括号内为店铺数图3岗厦楼园内的篮球场量）：餐饮店（79），服装礼品店（11），洗浴理容店（16），二手电器店（5），旅馆（6），还拥有一个集中菜市场和一条占据着内部街道的街市，极其繁华，活力十足（图3）。不仅商业业态丰富，岗厦楼园的其他配套设施也相对完善。幼儿园、小学、老年活动室、公共篮球场、祠堂，还有两个结合休闲空间设置的书市（图4）。麻雀虽小，五脏俱全。几公顷的城中村内承载着

7、这样丰富的业态图4岗厦楼园内的书市和多样化的活动，充分体现了岗厦村对于CBD具有自发补充价值的作用。如此繁华的街市，每家店铺都门庭若市，在原住民与外来租户和白领阶层与蓝领阶层、其他服务业人员之间已形成了一种相对和谐的邻里关系。通过访谈及调查问卷的汇总，并搜集相关岗厦村改造的资料，我们将相关利益群体的改造意愿总结如下（表1）：表1岗厦楼园各利益群体对改造岗厦的看法立场想法认知原住民依赖土地，依恋村落式的生活方式，怕失去既得利益。不愿改造外来租户在中心区范围内，这里房屋租金低，上班步行就可以，交通十分便利。不愿改造开发商现状容积率3.2，规划后4.5，容