保障房市场与商品房市场关系研究

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1、2013年第12期种霉展保障房市场与商品房市场关系研究王盛旷丽军(华东师范大学上海200000)摘要：保障房和商品房在本质上是差异化产品，两者在对应的需求层次、房屋的品质、价格、供给和渠道等方面都存在着巨大的差别。自我国房地产市场化以来，商品房就始终处于市场独大的局面，但随着近年来我国政府加大了对楼市的调控、加快了保障房建设的步伐，房地产市场已朝着保障房市场和商品房市场并重的“双轨制”迈进。然而，保障房的大规模兴建和投放市场会对商品房市场乃至整个中国楼市产生什么影响，以及保障房供给体系在运行与管理过程中存在什么问题，目前尚不确定。为此，有必要对其深入分析并寻找对策。关键词：保障房商品房房地产

2、市场双轨制供需结构中图分类号：F293．346文献标识码：A文章编号：1005—1309(2013)12—0074一OO9近年来，我国各级政府对保障房建设的支持力度大幅增强，保障房市场有了巨大的变化，房地产市场的“双轨制”将是大势所趋。“十二五”规划明确了未来5年保障房建设计划，奠定了建设主基调：在土地使用上，国土使用计划编制优先考虑保障房建设用地；在资金来源上，政府主导建立保障房融资平台，吸引企业参与，确保建设资金到位；在土地出让模式上，完善土地招拍挂出让方式，大力发展保障房建设新型模式；在问责制度上，将保障房建设纳入政府业绩考核，以促进计划落实。“十二五”期间，我国要建设3600万套城镇

3、保障房，2011年开工了1000万套，2012年开工了700万套，预计2013年开工600万套。保障房庞大的开工量如能落实，必将影响到商品房的开工量；保障房的竣工，也将影响到整个房地产市场供应，商品房势必受到影响。本文强调的房地产市场“双轨制”是保障轨与市场轨各行其道，但两者并不是背道而驰的，因为由政府主导建设的保障房与商品房虽然存在本质上的差异，在房地产市场上各有其位，但不是互不关联的。表面上，保障房与商品房矛盾对立，分享资源；实际上，两者则相辅相成，对立统一。一是因其有共同的目标，保障房的唯一使命是解决住房困难，而这虽不是商品房的唯一使命，但也是其重要目标之一。二是保障房与商品房互为补充

4、，互成因果，因商品房价格越高，居民的可支付能力就越低，自然对保障房的需求就越大；相反，商品房价格越合理，居民的可支付能力就越强，对保障房的需求就越小。同样，若我国保障房体系十分完善，住房困难问题不是那么突出，对作者简介：王盛：华东师范大学商学院讲师。旷丽军：华东师范大学房地产系。一76—2013年第12期计薯展等方面都有差别，以下从需求结构和供给结构两个角度对保障房市场和商品房市场进行比较。(一)需求结构保障房与商品房是两个相对的概念，两者不同点之一在于其需求是分离的。在不考虑管理漏洞、腐败及寻租行为等因素的情况下，保障房与商品房的需求结构应该是互不影响。对于商品房的需求，用经济学对需求的解

5、释是：“在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。”这其中“能够购买”就将商品房与保障房的需求层次划分开来。保障房的需求层次大致可分为以下几类：①最低收入家庭。这部分人群数量极少，大多数可以享受到政府直接提供免缴或减免房租的公有住房。②低收入家庭。这部分人群属于国家解决居住问题的重点对象，没有购房能力，政府对其主要有廉租住房制度、租金补贴或实物配租等。③中低收入家庭。这部分人群大多已有居所，困难在于人均住房面积小，有一定的购房能力，属于改善性需求。经适房和限价房能满足这部分人群的需求。④新参加工作的人员，包括大中专毕业生群体、外地迁徙到城市工作的群体等。这部分人群属

6、于暂时买不起房，只能租房，却没有申请廉租房的资格，对这部分人群推出的是公租房。⑤进城务工的农民工。这部分人群通常无住所，且收入微薄，只能租简陋房，这部分人群靠公租房解决。针对以上需求，我国目前形成了多层次、多方式的多元住房保障体系。按保障房的功能作为划分我国住房保障体系基本框架的依据，可得到3+1的模式，即保障住房的3种功能加上住房公积金的金融支持功能。保障房基本类型的具体内容与其需求层次对应见表2。表2我国保障房基本类型与对应的需求层次资料来源：住厉和城乡建设部。从保障房与需求的对应关系可以解读到，租赁型保障房解决了保障房需求的主要部分，这部分也是解决住房难题中最艰巨的任务。由此，可以推测

7、到未来销售型保障房(如经适房)的地位应该慢慢减弱，租赁型保障房(如公租房、廉租房)将成为保障房市场的主流。这反映了未来保障房与商品房对应的需求层次将更加分离，而有利于两者互相补充，这样的“双轨制”有利于我国房地产市场的健康发展。(二)供给结构保障房和商品房的供给主体差异较大：目前保障房的建设主体为央企和地方国企。国务院国资委的统计数据显示：2010年，仅中国建筑等11家央企，就承担了全国13的保障房开发建设任