农用地评估案例分析(曲卫东教授).pdfx

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1、农用地评估案例分析中国人民大学土地管理系目录1、成都周边集体建设用地土地流转评估举例2、收益法评估案例2中国人民大学土地管理系案例1：成都周边集体建设用地评估案例背景：成都周边集体建设用地评估评估前提依据当地农村集体建设用地的用途和用地形态将评估对象分为零星集体建设用地和集中区集体建设用地。3中国人民大学土地管理系零星集体建设用地主要表现为宅基地及依附于宅基地的零星商服用地；部分集体经济组织的独立工矿用地等。其权利状况为一般是当地村民无偿取得，实际分析时设定为划拨用地，无使用年限限制。4中国人民大学土地管理系集中区集体建设用地主要为实施挂

2、钩项目或拆院并院项目节约的集体建设用地，其流转一般都属于有偿有期限的流转，其权利状况的设定与国有建设用地设定一样。5中国人民大学土地管理系评估思路1、部分农村集体建设用地通过“单户联建”、“统规统建”、“统规自建”等形式已实现了土地的流转。从成本的角度来计算“单户联建”、“统规统建”、“统规自建”等形式所体现的地价。6中国人民大学土地管理系评估思路2、集中区如果毗邻国有建设用地区，通过分析两类用地在取得过程中的差异，对国有用地地价水平进行修正，得到集体建设用地地价。7中国人民大学土地管理系评估思路3、针对零星集体建设用地地价水平的测算，特别是宅基地的

3、价格测算，本着“不低于当地征地补偿标准的价格进行补偿”的原则，采用现房安置的，利用等价交换的原理，用安置房的价格来替代原有的宅基地及地面附着物的总价值，再利用剩余法的测算原理剥离出宅基地的价格。4、其他零星建设用地价格参照零星宅基地价格进行修正确定。8中国人民大学土地管理系评估技术方法1）零星集体建设用地地价评估技术方法C=A–BA：区域内农民集中安置住房总价B：区域内原建（构）筑物总价C：区域内原零星宅基地总价原零星宅基地的平均价格（元/亩）=（区域内当地农民集中安置住房总价-区域内原建（构）筑物总价）/区域内零星宅基地面积。9中国人民大学土地管理系评估

4、技术方法2）集中建设用地集中使用区地价成本主要包括拆迁旧区拆迁补偿成本、农民集中居住区建设成本和建设用地复垦成本。10中国人民大学土地管理系评估技术方法3）国有用地地价水平修正P=P1-a1-a2-……-anP：集体建设用地土地价格P1：国有建设用地价格a1、a2、an改变土地所有权时发生的费用项目11中国人民大学土地管理系样点测算举例（一）集中区地价测算举例就郫县某一个行政村为例进行了如下相关测算：该村基本资料信息如下：单位名称人口农村居民点建设用地面积人均建筑面积（人）（亩）（M2）郫县**村2954770.44412中国人民大学土地管理系1、拆旧区1

5、）地上的建（构）筑物及其地面附着物的补偿在具体测算过程中，包括两个部分，即农民建筑物的补偿和地面附着物补偿。13中国人民大学土地管理系①建筑物拆迁补偿农村居民点建筑物状况基础资料如下：单位名称砖混面积（M2）简易面积（M2）砖木面积（M2）郫县**村49184983739347按照郫县现行的拆迁补偿标准建筑物补偿总价为：1849.32万元，在实际拆迁过程中只对超出35平方米的建筑面积进行补偿，其补偿价格为369.86万元。14中国人民大学土地管理系②其他地面附着物补偿其他地面附着物补偿过程中，补偿面积按集体建设用地总面积的40%计算，补偿标准为0.12

6、万元/亩，其具体计算如下其他地面附着物补偿基本情况其他附着物补偿标准其他附着物补偿面其他地面附着物补单位名称（万元/亩）积（亩）偿费总价（万元）郫县**村0.12308.1636.9815中国人民大学土地管理系③地面附着物补偿总价通过上述计算得到拆旧区集体建设用地上的建（构）筑物及其地面附着物的补偿：其他地面附着物补偿费总拆迁旧建筑物单位名称价总价（万元）总价（万元）（万元）郫县**村369.8636.98406.8416中国人民大学土地管理系2）原零星集体建设用地补偿根据上述的测算思路，该部分的费用可以用住房安置区的成本来替代，在住宅安置区内成本构成主要

7、包括建新区新建房屋成本（房+地）价格，其具体计算过程如下：零星集体建设用地补偿价格测算安置农民集小区配面建安总安置区土地整基础设农民安置过单位名人数量建筑造价中居住套总费总价(万积成本(万项目容理总费施总投渡费称(人)(元/M2)区面积用元)(M元)积率用(万元)入(万元)(万元)(亩)(万元)2/人)郫县**95480058271.22.077.549.3387.7139.5870.98878.6817村中国人民大学土地管理系说明其中的土地整理费用标准为0.12万元/亩。由于地面建筑物及相关附着物已经补偿，因此该费用中仅仅为土地整理中的其他附着物的补偿

8、费用。集中的基础设施配套费为5万元/亩小区配套费用为1.8万元